News do Imobi: Brasil tem 11,4 milhões de imóveis vagos

Em todo o Brasil, imobiliárias manifestam a captação de imóveis como um dos principais desafios em sua atuação, sobretudo para quem opera o aluguel de imóveis. E dados do Censo 2022, divulgados pelo IBGE na última sexta-feira (6), trazem uma informação instigante no cenário de imóveis disponíveis: o Brasil tinha, até aquele ano, 11,4 milhões de imóveis vagos, sem moradores.

Ainda que boa parte desse estoque esteja sem condições de acessar o mercado de administração de imóveis – devido a condições físicas, entraves jurídicos ou mera opção dos proprietários – essa disparidade causa inquietação. Não à toa, essa contradição é frequentemente associada ao déficit habitacional no Brasil, que é de cerca de 6 milhões de domicílios. 

Estes dados recentes do Censo também apontam para movimentos do mercado. Por exemplo: o número de imóveis para uso ocasional chegou a 6,7 milhões no Brasil, em 2022. Pela metodologia do IBGE, são considerados nesta categoria imóveis relacionados a férias e veraneio, unidades para locação e curta temporada e até repúblicas de estudantes, desde que não sejam sinalizados como residência principal de nenhuma pessoa.

O Censo 2022 também mostra queda acentuada dos imóveis improvisados. Estima-se em 160 mil o número de pessoas vivendo em barracas, barracos, estabelecimentos e até veículos, sendo que 20% deste total são crianças com até nove anos de idade. Em 2010, o número era de pouco mais de 282 mil pessoas.

Em São Paulo, um estudo do Instituto Pólis indica que imóveis e terrenos vazios no centro da cidade poderiam abrigar mais de 202 mil famílias, caso fossem direcionados à habitação popular. E essa é uma pauta recorrente no debate das Eleições Municipais. Segundo o levantamento, essas áreas poderiam abrigar 100% da população que hoje vive nas ruas e até 91% de famílias que vivem em áreas de risco. Numa perspectiva mais ampla, a conversão de áreas centrais para a habitação popular também tem alto potencial de redução das emissões de carbono com transporte na capital. 

Vendas e Locação

Mil imóveis novos vendidos por dia. Na última semana, um comentário realizado por Fernando Nakagawa na CNN viralizou nas mídias sociais. Ele destaca que as vendas de propriedades novas no 2º trimestre deste ano foi quase 20% maior na comparação com o ano passado. Ao todo, foram comercializados quase 94 mil imóveis novos no período, ou cerca de mil por dia, com VGV de R$ 53 bilhões. O número é um recorde. No segmento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), a expansão foi ainda maior, de 46%. 

Mercado já não depende da poupança. Essa é a opinião do presidente da Abecip, Sandro Gamba. De acordo com ele, as novas alternativas de financiamento ao setor, como LCI, CRI e os FII, tornaram incorporadoras e construtoras menos dependentes do SBPE. Ainda conforme Gamba, foram essas três modalidades que sustentaram o crescimento do mercado nos últimos três anos, diante da taxa Selic elevada e da redução na poupança. Levantamento da Abecip indica que, em dezembro de 2023, o volume de recursos provenientes do mercado de capitais superou o da poupança pela primeira vez na história.  

Investimentos por fundos de pensão. A Caixa e o Ministério da Fazenda estudam alternativas para incentivar os fundos de pensão a aumentar investimentos no mercado imobiliário. Segundo a Abrapp, atualmente o aporte das entidades de previdência no setor soma R$ 37,6 bilhões, o que representa apenas 3% da composição da carteira de ativos. O objetivo dessa movimentação é conquistar novas fontes de recursos para a área, o que poderia acontecer via LCIs, LIGs e/ou os CRIs. A Abrapp também mantém a expectativa pela revisão da norma de 2022 que vetou a compra de imóveis diretamente pelos fundos de pensão. Recentemente, a Previ, fundo de pensão dos funcionários do BB, defendeu a mudança.

Carrefour quer faturar com terrenos. O local onde foi instalada a primeira unidade do Carrefour no Brasil, na Marginal Pinheiros, dará origem a um complexo multiuso. Com apartamentos residenciais, salas comerciais e área de varejo, o Paseo Alto das Nações tem VGV estimado em R$ 3 bilhões. Já a área de estacionamento dará origem a outras três torres: uma corporativa, uma residencial e uma mista. Esse projeto representa um primeiro passo na estratégia do Carrefour para rentabilizar suas 530 propriedades espalhadas pelo país. A ideia é utilizar o potencial dos terrenos para construir empreendimentos ao redor das lojas. A empresa já mapeou 47 oportunidades em grandes capitais.

Dados públicos sobre o imobiliário brasileiro. Muito comum nos EUA, o compartilhamento sistemático de dados proporciona diversos benefícios a imobiliárias e corretores de imóveis. Entre os destaques, evidenciam-se a agilidade para precificação das propriedades e a previsibilidade em relação às oportunidades. Embora ainda sejam apresentadas de forma descentralizada, no Brasil já há algumas iniciativas que disponibilizam informações valiosas sobre o mercado imobiliário. O Imobi Report aponta algumas dessas fontes de dados.

Lello e Hubert anunciam fusão. As administradoras de condomínios e imobiliárias confirmaram a fusão que resultou na criação de uma nova holding imobiliária. Entretanto, os dois negócios seguirão com marcas e operações separadas. Juntas, elas possuem cerca de 17% de participação do mercado de administração de condomínios da capital paulista. A nova holding é responsável por gerenciar o aluguel de 16 mil imóveis e pela administração de 4,2 mil condomínios. Novas fusões ou compras estão no radar dos sócios, inclusive em outras regiões. 

Auxiliadora Predial deve faturar R$ 2 bi. A empresa prevê alcançar essa cifra com as vendas em 2024, sem contar as locações e a gestão de condomínios. A maior imobiliária do RS ainda carrega o peso de ter enfrentado as enchentes que atingiram o estado neste ano. Para o futuro, a marca, que trabalha com o modelo de franquias, aposta na expansão para novos mercados, como SC e SP. O diretor de vendas e franquias da Auxiliadora Predial, Matheus Kurtz, foi o convidado da última live do Imobi Report. Ele destacou as vantagens da atuação em rede para o mercado imobiliário.  

Imobiliária cresce seis vezes em um ano. No período de 12 meses, a União Imobiliária, localizada em Marília (SP), passou de R$ 4 milhões em vendas mensais para R$ 25 milhões. Esse case inspirador é o assunto do podcast Modo Avião desta semana. O empresário Pedro Lazarini revela como transformou sua empresa após um período de crise pessoal e empresarial. Com uma abordagem focada em inovação e liderança, ele conseguiu expandir a equipe, redefinir estratégias e alcançar a incrível marca de mais de R$ 200 milhões em vendas anuais.

A onda dos compactos. Diversas incorporadoras investem no modelo para satisfazer a demanda de investidores por esse novo filão. A carioca Calper, por exemplo, decidiu que os estúdios serão 90% das unidades do Arte Design Residencial, que estará localizado na Barra Olímpica. O VGV dos cerca de 1,4 mil apartamentos compactos será de R$ 495 milhões, do total de R$ 550 milhões. A  gestão da locação será feita pela startup Lobie. Enquanto SP já vive essa febre há alguns anos, no RJ ela é recente. Para comparação, desde 2013, foram lançados 145 mil compactos na capital paulista, enquanto apenas 5,5 mil na capital fluminense.  

Casa pré-fabricada para classe média. Alea, da incorporadora Tenda, avança em sua estratégia de fornecer casas pré-fabricadas para o MCMV. Até o final do ano, devem ser vendidas 1,5 mil unidades, mais do que o dobro do ano passado. Embora ainda amargue prejuízo, a empresa registra margem bruta de 8,9%, com boas perspectivas para 2026. As residências são feitas em “wood frame” e quase 60% da obra é fabricada na Alea, em Jaguariúna (SP). Atualmente, o foco é nas faixas iniciais do programa, entretanto já foi lançada uma residência destinada à faixa 3. Sobre o MCMV, os Ministérios das Cidades e da Cultura assinaram acordo de intenção para implementar bibliotecas comunitárias nos empreendimentos do programa. A ideia é ter “projetos modulares”, com cerca de 500 livros em cada construção.

Marketing Institucional. A Ibagy Imóveis, fundada em 1970 em Florianópolis, atualmente concentra seus investimentos em marketing institucional. A empresa possui uma das maiores carteiras de locação do país, com a administração de 1250 imóveis locados, além de 1500 anunciados. Possui o portal mais acessado da Grande Florianópolis, além de ter recebido o prêmio Top of Mind por três vezes consecutivas. Essa notoriedade se deve, entre outras questões, aos investimentos em marketing institucional, tanto no digital, como no off-line.

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Construção e Incorporação

Construsummit aborda escassez de mão de obra. O assunto dominou o evento de gestão e tecnologia voltado para a indústria da construção, realizado na semana passada em Florianópolis. A sócia da Gibraltar Consulting e ex-economista-chefe da XP, Zeina Latif, que também participou do CUPOLA Summit, evidenciou a importância da qualificação dos profissionais. Outros palestrantes citaram o problema, indicando possíveis soluções e oportunidades no cenário atual. Uma delas é a industrialização de parte das obras, com a utilização de kits elétricos, drywall e estruturas pré-fabricadas de concreto. Especialistas afirmam que o avanço na utilização desses sistemas ainda esbarra na carência de engenheiros e arquitetos especializados.

Construção deve receber R$ 696 bilhões até 2026. O número foi apresentado em levantamento realizado pela Firjan. O estudo ainda aponta que, em 2023, o setor movimentou R$ 342,4 bilhões, o equivalente a 3% do PIB nacional ou 13,5% do PIB industrial. A construção civil gerou 3,42 milhões de postos de trabalho no período. Ao todo, o Brasil já contabiliza cerca de 65 mil empresas na área. O levantamento destaca que, entre 2017 e 2022, a criação de quase 10 mil novas micro e pequenas empresas foi crucial para esse desenvolvimento do setor.

Galpões para além da metrópole SP. O mercado de galpões logísticos segue aquecido, principalmente na região metropolitana de SP. Entretanto, já se percebe uma expansão para outras regiões do estado e do país. A Log CP, companhia da família Menin (MRV), e a WTorre, por exemplo, atuam na região de Ribeirão Preto, que é considerada secundária, mas tem atraído importantes projetos. As capitais do Nordeste e do Centro-Oeste, e cidades como Porto Alegre e Belo Horizonte, também devem receber esse tipo de empreendimento. Em MG, a Log CP tenta acelerar as vendas do Parque Industrial de Betim, um investimento de R$ 415 milhões, com apenas 30% da área comercializada.

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Techs

PipeImob capta mais R$ 2 mi. A proptech de Roberto Nascimento arrecadou esse valor apenas dois meses depois de receber um investimento de R$ 2,5 milhões, em uma rodada pré-seed liderada pela DOMO.VC. Agora, a Latitud Ventures, gestora de capital de risco focada em apoiar startups na América Latina, passa a integrar o total, que atinge R$ 4,5 milhões. Nos últimos cinco meses, a startup facilitou a transação de mais de 4 mil imóveis, totalizando cerca de R$ 2,5 bilhões em VGV e R$ 150 milhões em comissões. Com mais de 200 imobiliárias, a expectativa para os próximos três meses é atingir R$ 1 bilhão em volume de transações mensais.

Startup de IA focada em aluguel capta R$ 5,5 mi. Em operação desde o início de 2023, a Plaza criou uma ferramenta de atendimento automatizada que ajuda imobiliárias de locação a agilizar os processos internos. Neste ano, já contabilizou mais de 30 mil interações entre possíveis inquilinos e administradoras, com tempo de resposta aproximado de 15s. A empresa tem a meta de crescer 10 vezes nos próximos 12 meses. A rodada pré-seed é liderada pelo fundo Magma Partners e acompanhada por Latitud e Urca Angels. 

Mundo

Países ricos registram insatisfação com os custos de moradia. A informação foi noticiada pelo Financial Times e divulgada na Folha de São Paulo. A conclusão é resultado da Pesquisa Mundial da Gallup Analytics. Nos EUA, quase 60% dos entrevistados disseram estar insatisfeitos com o estoque de moradias acessíveis. Na Alemanha, a parcela de insatisfeitos subiu para 46% e, na Espanha, para 62%. O estudo considerou a resposta de 37 mil pessoas, nas 37 nações mais ricas. 

Estagnação dos empréstimos hipotecários na Europa. Com a elevação das taxas de juros, os consumidores foram desencorajados a contrair novas hipotecas na zona do euro. Com isso, os bancos da região não devem registrar crescimento nessa modalidade. Para efeito de comparação, em 2022, o aumento desses empréstimos foi de 4,9%. A previsão é que o segmento se recupere a partir de 2025, com os custos dos empréstimos caindo e a inflação desacelerando. Também na Europa, na região do Algarve (Portugal), os norte-americanos ricos impulsionam o mercado imobiliário e pressionam os preços das propriedades de luxo. 

Pré-vendas de imóveis caem na China. Segundo o Escritório Nacional de Estatísticas da China, a comercialização de lançamentos caiu 21% no primeiro semestre deste ano, em relação ao mesmo período de 2023. Os produtos vendidos na planta diminuíram cerca de 30% e as transações de unidades concluídas aumentaram 20%. É a menor parcela de vendas de imóveis novos em 18 anos. Devido à crise imobiliária que afeta o país, os consumidores evitam comprar pelo receio de que as construtoras endividadas não entreguem os empreendimentos.

Estamos de olho

Juízes sofrem golpe de falsos corretores. Os golpistas ofereciam imóveis de alto padrão em um condomínio às margens do Lago Paranoá, em Brasília. Os contratos de locação eram apresentados com valores entre R$ 4,7 mil e R$ 5,5 mil, quantias pagas antes da ocupação. Ao chegar no endereço, as vítimas descobriram que as unidades já estavam locadas. Mais de 20 magistrados recém-empossados foram enganados pelos criminosos. Já em Porto Seguro (BA), o MP denunciou um esquema para facilitação de empreendimentos imobiliários. Os suspeitos, funcionários da prefeitura, de uma construtora e de uma imobiliária, são acusados de fraudar licenças do Habite-se e minimizar os impactos ambientais das obras. 

Explosão de ações judiciais em obras do MCMV. Segundo a CBIC, o número de processos indenizatórios por supostos vícios nas construções do MCMV subiu de 3,3 mil, em 2018, para 28,4 mil, em 2021. A projeção para 2023 era de 35,5 mil ações. Somente até março do ano passado, foram ajuizadas 126 mil ações. O valor médio da ação contra o programa é de R$ 110 mil e, em geral, não se solicita a correção dos vícios. A instituição também identificou cinco advogados com mais de 8.000 ações do tipo. Os números atraíram a atenção do CNJ, que suspeita da chamada litigância predatória e abusiva.

WeWork estaria inadimplente em 30 imóveis. Segundo fontes da Bloomberg Línea, até o momento, três ações de despejo contra a empresa foram distribuídas e aguardam apreciação e outras, de sete ativos, estão em andamento. Acordos de renegociação de contrato foram apresentados, mas recusados. Em resposta ao Imobi Report, a WeWor afirma desconhecer qualquer notificação de despejo. “Desconhecemos qualquer notificação de despejo. A empresa segue operando em sua totalidade em todos os prédios no Brasil. Nossas ações temporárias têm o objetivo de acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o nosso ecossistema, mutuamente benéficas e que estejam mais bem alinhadas com as condições atuais do mercado. Nossos membros continuam sendo nossa principal prioridade. As negociações já estão resultando em acordos com locadores e seguimos comprometidos em prestar o excelente serviço que nossos membros esperam.”

Agenda

Conecta Imobi 10 anos. Está chegando! O maior ponto de encontro dos profissionais do mercado imobiliário da América Latina acontece nesta quarta e quinta-feira (11 e 12/09), em São Paulo. Com o tema “De Geração para Geração”, a edição 2024 vai apresentar mais de 190 palestrantes, em cinco palcos. Neste ano, em especial, diferentes gerações de profissionais irão se encontrar no Conecta Imobi. Em entrevista para o Imobi Report, o vice-presidente de Relações Institucionais do Grupo OLX, Marcelo Dadian, salienta a centralidade desse tema, além de destacar as atividades e oportunidades no evento. 

Liderança Imobiliária. Nesta quarta-feira (11/09), às 19h, será realizada mais uma live que compõe a programação prévia do treinamento “Liderança Imobiliária”. O convidado é o diretor de operação da Imobiliária Razão, João Felipe Gottschild, que vai abordar o tema “Como a Imobiliária Razão revolucionou a formação de líderes”. Mais de 80% dos líderes que atuam na empresa foram formados internamente. Essa cultura de desenvolvimento fortaleceu o negócio, criando um ambiente de lealdade, comprometimento e resultados sustentáveis. Participe! E para saber mais informações sobre o “Liderança Imobiliária”, clique aqui!   

CUPOLA Summit 2025. As datas para o CUPOLA Summit 2025, promovido pelo Imobi Report e pela CUPOLA, já foram confirmadas. O evento vai acontecer nos dias 16 e 17 de maio de 2025, em Curitiba. Para ficar por dentro das novidades do encontro que pensa e constrói o imobiliário, cadastre-se na nossa lista de espera. Você pode sugerir especialistas, temas ou cases para exposição no evento. Participe!