Terraços possibilitam ampliar área privativa, potencial construtivo e VGV

Além de aumentar a liquidez das unidades, terraços possibilitam área privativa maior que a estabelecida pelo potencial construtivo do lote e a maximização de VGVs

O uso de terraços e demais tipos de áreas descobertas valorizam projetos arquitetônicos de quaisquer tipologias, sejam as que dispõem apenas de studios, de dois ou três dormitórios ou as voltadas ao alto e altíssimo padrões. Ao proporcionar ambientes abertos em áreas privativas, aumentam a liquidez dos lançamentos. Mas, para construtores, seus benefícios vão muito além. Com custos de obras menores, esses espaços possibilitam, na maioria das cidades, que a volumetria supere o potencial construtivo de um terreno, o que eleva o VGV do empreendimento.

Conforme a NBR 12721, enquanto a construção de varandas ou sacadas cobertas varia de 0,75 a 1,00, a de terraços e/ou áreas descobertas – sem lajes superiores – fica entre 0,30 e 0,60. Se terraços têm custos de execução menores, também costumam ser negociados com um deságio que varia de 30% a 50% frente às áreas cobertas. Porém, de acordo com o projeto, chegam a ter seu metro quadrado comercializado por valor equivalente ao do restante das unidades. Isso pode ocorrer, por exemplo, em alguns produtos de alto padrão, como apartamentos de 100 m² a 120m², em que os terraços ocupem cerca de 10% da área.

Com algumas variações regulatórias, na maioria absoluta das cidades brasileiras, espaços descobertos não são computados como área construída. Desta forma – obviamente, desde que os recuos estejam de acordo com as leis urbanísticas –, a área privativa poderá exceder o potencial construtivo do terreno, fazendo com que o VGV também seja maior, ganho este que será proporcional aos diferenciais do projeto.

Localizado em bairro nobre de Porto Alegre, o Cap. 1 Três Figueiras, desenvolvido pelo escritório OSPA Arquitetura & Urbanismo, dispõe de quatro blocos, cada qual com quatro apartamentos escalonados, todos com piscinas privativas.

O uso de áreas descobertas deve estar alinhado ao produto que se pretende entregar, com metragem proporcional à área coberta de cada unidade o que, geralmente, deve situar-se entre 15% e 20% da área total da unidade. O Cap.1 Três Figueiras, porém, baseou-se no conceito de casas suspensas, com terraços que possuem, em média, um quarto da metragem de seus apartamentos.

O empreendimento foi concebido de forma a se integrar ao seu entorno. A principal limitação imposta pelo zoneamento referia-se à altura da edificação, que não poderia exceder 9 metros. Desta forma, a fim de também esgotar o potencial volumétrico, o projeto seguiu a topografia de seu lote em aclive, com pavimentos escalonados, o que, além de possibilitar que as áreas descobertas das unidades fossem amplas o bastante para possuírem piscinas lineares próprias, aumenta a distância da edificação da via pública a cada pavimento.

Em função da metragem de suas varandas, a volumetria do empreendimento superou em 30% o potencial construtivo do lote e, por se tratarem de unidades de alto padrão, o VGV foi maximizado em cerca de 25%.

As amplas áreas abertas com suas piscinas deram às unidades a ambiência de casas que, ao mesmo tempo, dispõem da segurança e praticidade características de um condomínio localizado a poucos minutos do centro econômico da capital. Se há benefícios óbvios para os moradores, esse tipo de projeto também traz ganhos significativos para as cidades e seus demais habitantes.

A busca por espaços que proporcionem conforto para adultos e lazer para crianças e pets combinada ao aumento da criminalidade resulta na procura por casas em condomínios fechados, que se situam em bairros periféricos ou em cidades próximas às metrópoles. Isso eleva a dependência de automóveis e, consequentemente, impacta o trânsito, aumentando o tempo dos deslocamentos e piorando a qualidade de vida dos habitantes e a sustentabilidade urbana.

Já os efeitos proporcionados pelo conceito de casas suspensas em áreas urbanas são opostos. Embora disponham de ambientes semelhantes aos de residências em condomínios, resultará em deslocamentos para ida e volta do trabalho menores, enquanto que os espaços abertos quase que invariavelmente serão vegetados, o que, além do ganho visual para o imóvel e sua região, resulta no aumento da permeabilidade do solo e da qualidade do ar. Ao mesmo tempo, esses projetos acabam por mitigar um dos principais motivadores da busca por residências em regiões afastadas.

Com suas áreas abertas, esse tipo empreendimento estimula o morador a ficar ao ar livre, estreitando sua relação com o entorno de sua residência e, consecutivamente, elevando o número de “olhos da rua”, conforme conceito trazido pela urbanista Jane Jacobs. Mais pessoas nas fachadas acabam por intimidar, dissuadir e afastar criminosos do local, aumentando a segurança, não só dos condôminos como dos demais habitantes da região. No caso do Cap. 1 Três Figueiras, isso também é favorecido pela fachada do prédio, com amplas superfícies envidraçadas no térreo, revestidas por painéis de aço perfurados, que possibilitam a visualização de dentro para fora e vice-versa, o que também favorece a integração do edifício à via pública.

Concebido para o bairro do Morumbi, em São Paulo, outro projeto do escritório OSPA, o residencial Regente León, também se valeu do escalonamento para obter uma volumetria superior ao potencial construtivo estabelecido pelo zoneamento de seu terreno. Caso seguisse o padrão usual do mercado, de uma única torre, haveria sobras de áreas no terreno. Embora estas pudessem ser aproveitadas, por exemplo, com uma piscina condominial, a disposição dos pavimentos como degraus que se alternam transversalmente elevou a metragem das áreas privativas em 14%, maximizando o VGV potencial do projeto.

A obtenção da maior volumetria possível relaciona-se diretamente com os objetivos dos projetos e, sobretudo, com a forma como são explorados os limites trazidos pela legislação urbanística. Em outro projeto realizado em Porto Alegre, o Singapura, o OSPA utilizou sacadas que, embora presentes em todos os pavimentos, foram dispostas de forma intercalada e que se repetem a cada três pavimentos. A concepção observou as regras do zoneamento local, que permitiam que balanços de até 1,5 metro descobertos a cada pé-direito triplo ocupassem até 50% da fachada.

A alternância da disposição das varandas, elemento incomum em edifícios altos, fez com que a velocidade das vendas surpreendesse a incorporadora Latitude, além de aumentar a metragem das áreas privativas em 12% e, consequentemente, o VGV do empreendimento. Também com o intuito de harmonizar a relação do edifício com seu entorno, o edifício conta com um projeto paisagístico, que inclui um sistema automatizado de irrigação e drenagem.

Os ganhos econômicos proporcionados por terraços abertos a incorporadoras variam de acordo com a sofisticação de cada projeto. Embora sejam de difícil valoração, empreendimentos com essas características geram, quando se harmonizam, embelezam e melhoram a qualidade de vida – o que passa pela sensação de segurança – benefícios também para seu entorno, tornando-o mais atrativo, não só para seus moradores como para demais habitantes da cidade, o que também favorece a maximização do VGV e a velocidade das vendas.