Student housing: moradia estudantil planejada ganha força no Brasil e se torna novo destino dos investidores do setor 

Com VGV projetado de R$ 960 milhões até 2030, incorporadora paranaense aposta nos empreendimentos de incorporação voltados à moradia universitária, segmento em expansão no Brasil e já consolidado no exterior

Enquanto os grandes centros urbanos do país se adaptam às transformações nos hábitos de moradia, um novo perfil de investimento imobiliário começa a ganhar força: o da moradia estudantil planejada. Conhecido como student housing, esse modelo vem se consolidando em cidades universitárias do Brasil e agora passou a ser uma alternativa segura e rentável para quem busca diversificar a carteira de investimentos.

Em Curitiba, a ALTMA desponta como pioneira nacional ao introduzir o formato de incorporação voltado, exclusivamente, a empreendimentos estudantis, com gestão profissional das locações. O modelo difere do formato patrimonialista, no qual o próprio incorporador mantém a posse das unidades. No caso da ALTMA, o investidor adquire o imóvel e conta com uma empresa especializada para realizar toda a operação: da locação à manutenção.

“É um modelo consolidado em mercados maduros como Estados Unidos e Reino Unido, mas ainda incipiente no Brasil. A proposta é unir a solidez do investimento imobiliário à comodidade da gestão ativa, criando um produto acessível e de alta performance”, explica Gabriel Falavina, sócio e CEO da ALTMA.

Um mercado em expansão

De acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica, encomendado pela ALTMA, o Brasil possui cerca de 5,1 milhões de universitários, sendo que 1,5 milhão estudam fora do domicílio original. Ainda assim, o país conta com apenas 4.100 camas disponíveis em empreendimentos especializados. O número demonstra grande potencial de crescimento do setor. Nos EUA, onde o modelo está consolidado, são 20 milhões de estudantes universitários e um total de 6 milhões de camas de student housing. 

Além da lacuna de oferta, o contexto educacional reforça a tendência. Apesar da expansão do ensino a distância (EAD), universidades de referência seguem fortalecendo suas modalidades presenciais. Entre 2023 e 2024, segundo o Censo da Educação Superior, PUC-PR cresceu 4,23% em alunos presenciais, Mackenzie 4,16%, e Insper 10,77%.

“Essa tendência de revalorização do ensino presencial amplia naturalmente a demanda por moradias próximas aos grandes campi universitários”, afirma Falavina. “E é justamente nesse ponto que o nosso modelo de produto se diferencia: ele entrega conveniência, segurança e rentabilidade para investidores, e qualidade de vida ao público estudantil”.

Investimento com segurança e rentabilidade

O B41, primeiro empreendimento da ALTMA com foco exclusivo em moradia estudantil, está em construção a poucos metros da PUCPR, um dos maiores complexos universitários do país. O projeto reúne apartamentos compactos e espaços compartilhados desenhados para atender ao estilo de vida universitário, com gestão operacional conduzida por empresa especializada.

“O B-41 me chamou a atenção por ser algo disruptivo e diferente de tudo que o mercado vinha replicando”, conta Patrick Gil, investidor e proprietário de uma unidade de dois quartos no empreendimento. “O fato de ter uma gestão ativa, que cuida de toda a locação e manutenção, foi determinante. Sem isso, eu jamais investiria”. 

O investidor destaca que a segurança do modelo e a baixa oferta no segmento foram decisivas. “Como investidor, eu não tenho tempo para cuidar de vacância, inadimplência ou manutenção. Essa solução full service resolve tudo e ainda traz retorno compatível com o risco. Se o projeto der certo, será um case único e escalável no Brasil”, afirma.

Bons resultados e projeções

A ALTMA projeta um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 960 milhões até 2030 em empreendimentos dedicados à moradia estudantil. O segundo lançamento da linha, o HIVE, segue a mesma proposta e também está localizado na região da PUC-PR.

O novo empreendimento HIVE, que dá sequência à linha de produtos da ALTMA voltados à moradia estudantil, reforça o caráter acessível e a atratividade do modelo. As projeções de aluguel indicam valores médios entre R$ 2.750 e R$ 3.750 para os estúdios, com rentabilidade acima da média do mercado tradicional de locações. As unidades partem de R$ 243 mil, com condições de pagamento flexíveis, o que amplia o acesso a investidores de diferentes perfis. Em simulações de financiamento, é possível ingressar no investimento com entradas a partir de R$ 34 mil, tornando o student housing uma alternativa viável também para pequenos e médios investidores.

“Nosso foco é escalar o modelo em diferentes cidades universitárias, mantendo o mesmo padrão de gestão e operação”, explica Falavina. “O investidor entra num ativo imobiliário real, com alta liquidez e uma demanda estrutural que tende a crescer. É o tipo de investimento que une propósito e previsibilidade.”

Para Patrick, os resultados já confirmam as expectativas iniciais. “Mesmo com a Selic alta, o rendimento tem sido consistente. A segurança do tijolo e a previsibilidade do aluguel fazem desse modelo uma escolha inteligente. Pretendo investir novamente, inclusive no HIVE.”

Mais do que tendência, uma nova lógica de moradia

Com o fortalecimento das universidades presenciais e a busca por soluções de moradia que combinem conveniência, conforto e rentabilidade, o student housing de incorporação tende a se tornar uma das principais frentes de inovação do mercado imobiliário brasileiro.

“O estudante de hoje é o profissional do amanhã — e o que ele procura em moradia hoje define o futuro das cidades universitárias”, conclui Gabriel Falavina. “Acreditamos que esse movimento vai muito além do investimento: é uma nova lógica de moradia, mais eficiente, conectada e orientada para o futuro”, finaliza.