Descompasso entre ciclo de juros e dos empreendimentos imobiliários

No fim de julho, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a taxa básica de juros (Selic) em 15% ao ano. A decisão interrompe uma sequência de sete altas iniciada em setembro de 2024, quando a Selic estava em 10,5%. Apesar desta pausa, a imprevisibilidade ainda é uma dificuldade para o planejamento das incorporadoras: existe um descompasso entre o ciclo de juros – mais instável – e o ciclo de vida de um empreendimento. 

O diretor da CitaPar Participações e mentor no CUPOLA Vision, Dario Jardim Junior, explica que empreendimentos imobiliários são viabilizados por empréstimos e baseados em projeções, que não costumam estar em sincronia com as decisões do poder público. Por conta da burocracia, um projeto estimado em 12 meses pode levar até 7 anos para ser concluído. Neste intervalo, variações inesperadas nas taxas de juros podem afetar o retorno do investimento. “Sei de projetos que levaram 22 anos para serem concluídos. Até lá, a expectativa de lucro vai sendo corroída pelos juros”, afirma.

Diante deste descompasso entre o ciclo dos juros e o desenvolvimento dos empreendimentos, grandes incorporadoras vêm há alguns anos apostando na diversificação de perfis de produtos, a partir de tickets diversos.  Jardim pontua que a diversificação entre diferentes tipos de imóveis, localizações e modelos de negócio é fundamental para reduzir riscos financeiros e regulatórios.

Diversidade como resistência aos juros

Líder no segmento popular, a MRV adotou uma postura conservadora. Sua principal orientação é evitar inovações excessivas e focar no básico bem feito. A construtora entende que, com Selic elevada, o financiamento imobiliário via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tornou-se menos atrativo, enquanto o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) permanece como uma alternativa vantajosa para os compradores e para as construtoras. A empresa também aposta na solidez do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), fonte de financiamento habitacional que ajuda a manter a liquidez e o fôlego do setor, especialmente nas faixas mais acessíveis.

Com atuação mais voltada ao segmento de médio padrão, a Vanguard (marca subsidiária da Plaenge, que se posiciona no alto padrão) tem sentido de forma mais direta o impacto da alta dos juros. Em resposta, a principal recomendação estratégica é comprar imóveis na planta durante o ciclo de Selic elevada. E a Cyrela, especialmente por meio da sua marca Living, focada em produtos de médio padrão, também tem enfrentado dificuldades nesse cenário. Como reação, a empresa está encurtando os prazos de obra e reduzindo margens, buscando preservar a viabilidade dos empreendimentos, enquanto segue com projetos na Vivaz, marca que atua no Minha Casa, Minha Vida. Nesse contexto, agilidade e adaptabilidade se tornaram atributos cruciais para sustentar a performance da companhia.

Já a Melnick entende que antecipar movimentos de mercado é essencial, pois não há margem para erros em um ambiente tão competitivo e pressionado pelos custos e juros elevados. O diretor comercial da incorporadora, Felipe Melnick, defende que, em cenários de juros altos, é preferível aplicar o dinheiro em bancos do que correr riscos na construção. “A venda de carteiras para bancos é uma alternativa viável mesmo para empresas menores, desde que haja organização e visão estratégica”, observa.

Impactos no financiamento

A elevação dos juros também resulta no escoamento de recursos da caderneta de poupança, principal fonte de financiamento do setor imobiliário. No primeiro semestre de 2025, a poupança teve captação líquida negativa de R$ 38,4 bilhões, valor que supera a perda registrada em todo o ano de 2024. Conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o número de unidades habitacionais financiadas com recursos da poupança caiu 14,6% no primeiro semestre de 2025, em comparação ao mesmo período de 2024. E o número de unidades financiadas despencou 60,8%, caindo de 81,8 mil para 32 mil unidades. O Governo Federal prepara uma mudança nas regras do financiamento, com lançamento previsto até o fim de agosto, para ampliar a fonte de recursos.

Os juros baixos aumentam o poder de compra dos consumidores e estimulam o mercado. Por sua vez, juros altos reduzem a capacidade de financiamento e podem desaquecer a economia do setor. Jardim ressalta que quanto maior o juro de mercado, maior o custo de oportunidade de investir em imóveis. “Os juros são o custo do dinheiro no mercado imobiliário”.

O mercado imobiliário opera em ciclos de expansão e contração. Investidores experientes buscam comprar na baixa e vender na alta, aproveitando as flutuações naturais do mercado para maximizar retornos. E o uso estratégico de financiamento pode potencializar significativamente esses retornos. No entanto, é importante lembrar que a alavancagem também amplifica os riscos em cenários desfavoráveis. “Variações nos preços dos imóveis, mudanças na oferta e demanda, e alterações nas condições econômicas podem afetar significativamente o valor do investimento imobiliário”, conclui.