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Opinião

Inadimplentes ou golpistas? Convém analisar antes de alugar

Você provavelmente assistiu a “O golpista do Tinder” (Tinder Swindler) dirigido por Felicity Morris, ou viu “Inventando Anna” (Inventing Anna), de David Frankel. Sim, fez cara de sério ou talvez assumiu um tom blasé, declarando peremptoriamente que jamais cairia em alguns daqueles golpes. Mas, sinceramente, você não cairia em nenhum dos golpes? E alguém que você conheça, será que perderia para os golpistas?

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Não é somente ao lidar com estelionatários que se pode perder. Evidentemente devemos pensar, também, quando tratarmos com aqueles bem intencionados que findam se atrapalhando nos negócios, seja por erro, seja por trabalharem em ramos arriscados ou mais voláteis que o normal (apesar de por vezes extremamente mais lucrativos), seja por findarem dando passos maiores que as pernas. O problema de todos eles, na visão do locador, é não conseguirem pagar o aluguel, seja qual for o motivo.

Ao contratar locações, tomemos cuidado: o locador deve ser prudente – jamais assinar de afogadilho – e, a administradora de locações, quando contratada, responde ao seu cliente, o locador. 

Se não ocorrer a apuração conveniente da idoneidade do proponente, o locador perderá e o administrador findará indenizando pelos prejuízos: aluguéis ou encargos não pagos, danos ao imóvel não garantidos. É por isso que não existe espaço para se agir de modo açodado. 

Pensando como locadores, concedentes do crédito: como atuar cautelosamente? A resposta é uma, apenas: investindo um pouco de tempo e pesquisando os dados do pretendente, realizando uma análise criteriosa, com atenção às técnicas que atualmente pautam essas análises.

Basicamente, deve ser julgado o crédito, buscando-se formar um quadro razoável acerca da conduta e do estado econômico do pretendente, indagando-se a existência de ações ajuizadas, protestos, inadimplementos. Por exemplo, quem alugaria a quem tenha sido condenado em ação de despejo por falta de pagamento? Ninguém, e para se saber com quem se negocia, será necessário providenciar certidões forenses.

Mas o estudo não pode ficar restrito às certidões. Para se proceder a uma crítica organizada e que possa responder com razoável dose de certeza sobre a possibilidade de dar crédito a alguém (ou alugar, contrato que envolve a crença de que durante anos, a pessoa pagará o aluguel), é essencial colher mais dados e informações. De outra maneira, não se apurará nada de concreto.

É por isso que bancos, cartões de crédito, vendedores de bens e – por que não? – imobiliárias, precisam identificar os mais diversos aspectos do pretendente ao crédito, antes de cada negócio. 

Para isso, avaliam documentos, averiguam as referências comerciais e bancárias; devem pedir e sopesar vários dados cadastrais, fazer uma série de pesquisas, sempre com o objetivo de avaliar a possibilidade de pagamento do que for prometido em contrato. Esses estudos compõem o “credit scoring”, sistema estatístico que orienta as análises, com base na pontuação dada a cada perfil e a cada situação, estimando a probabilidade de inadimplemento. 

Sem essas análises, haveria o risco de celebração de negócios que poderiam resultar em insucesso, pois não são poucos os que atrasam pagamentos, estão interditados, têm patrimônio bloqueado, sofrem ações judiciais que podem acarretar a insolvência etc. E além das “dores de barriga” que podem abalar qualquer um, ainda convivemos com os golpistas, que sempre conseguem aparentar riqueza, sucesso e esplendor.

Mas, este alerta não é novo, embora muitas vezes seja deixado de lado, ignorado: há meio século Monteiro Lobato escreveu “O comprador de fazendas”, rindo da ilusão de negociar com quem parecia rico. Um proprietário, encantado com uma proposta de compra de suas terras, recebeu de um amigo uma carta explicando quem era, realmente, o proponente: “É um espertalhão que vive de barganhas e sabe iludir aos que o não conhecem. Ultimamente tem corrido o Estado de Minas, de fazenda em fazenda, sob vários pretextos. Finge-se às vezes de comprador, passa uma semana em casa do fazendeiro, a caceteá-lo com passeios pelas roças e exames de divisas; come e bebe do bom, namora as criadas, ou a filha, ou o que encontra — é um vassoura de marca! — e no melhor da festa some-se. Tem feito isto um cento de vezes, mudando sempre de zona. Gosta de variar de tempero, o patife”

Já se disse que a arte imita a vida e esta, imita a arte. E vem com força a lembrança do conto de Lobato – ou dos programas a que todos assistimos no streaming, quando alguns trocam o cuidado pela afobação, assinando contratos com a velocidade de um vídeo game.

Na realidade, estão acreditando em “compradores de fazendas” – mudaram somente as narrativas e os cenários – e, ocorrendo o dano, amargarão os prejuízos. Ora, um tantinho de calma e cautela serão uma opção melhor, bem melhor.

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Jaques Bushatsky

Jaques Bushatsky é advogado, foi Procurador do Estado de São Paulo e Juiz do TIT/SP por dois mandatos e chefiou a Procuradoria da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo. Coordenador de Locação e Compartilhamento de Espaços na Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. No SECOVI – SP é membro do Conselho Jurídico da Presidência, Diretor de Legislação da Locação, Coordenador do PQE e Pró Reitor da Universidade Corporativa.

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