Senadores aprovam reforma tributária com descontos aquém do esperado por setor imobiliário

O plenário do Senado Federal votou, nesta quinta-feira (12/12), o PL 68/2024, que regulamenta a reforma tributária. O texto-base foi aprovado por 49 votos favoráveis e 19 contrários, além de ter sido apreciado um conjunto de destaques. O projeto recebeu um total de 1.998 emendas. Também foram realizadas 13 audiências públicas para discussão do texto.

Para o mercado imobiliário, foi concedido um desconto nos impostos devidos aquém do pedido por entidades representativas do setor. Na locação, o desconto ficou em 70%, enquanto a solicitação era de 80%. Já para vendas e incorporação, o desconto foi de 50%, frente ao pedido de 60%. Documentos divulgados por entidades como ABMI, Abrainc e CBIC, baseados em estudos desenvolvidos por consultorias renomadas, afirmam que descontos inferiores aos solicitados não são capazes de conferir a chamada “neutralidade tributária”, que seria o pagamento dos impostos em patamares semelhantes aos atuais. Ou seja, o setor deve arcar com uma carga maior de impostos no futuro. 

O relator da reforma no Senado, senador Eduardo Braga (MDB-AM), justificou que “todos os cálculos” mostram que o ponto de equilíbrio será atendido com os patamares de desconto em 50% e 70%. Apesar de os percentuais solicitados não terem sido atendidos, já houve uma melhora em relação ao texto que havia sido aprovado na Câmara, pois ele previa redutores ainda menores, de 40% e 60%. O texto aprovado no Senado trouxe ainda outras novidades para o setor, como uma faixa de isenção para pessoas físicas que possuem imóveis para alugar e a inclusão de edifícios-garagens e estacionamentos, conforme detalhamos a seguir.

As entidades representativas do setor ainda não estão se manifestando sobre as modificações na reforma, até que ocorra a tramitação final do texto e que se tenha uma real dimensão dos impactos para a área. Como foram feitas modificações pelos senadores, o projeto retornará à Câmara para nova apreciação. O Governo Federal quer finalizar a tramitação da reforma ainda neste ano. O Congresso entra em recesso no dia 20/12. 

Novidades na aprovação do Senado

Além de redutores mais elevados para os tributos devidos pelo setor imobiliário, o texto aprovado no Senado trouxe uma definição que havia ficado em aberto na Câmara. Da forma como tinha sido redigida, a matéria previa que pessoas físicas que possuem imóveis, cujo rendimento proveniente do bem fosse “preponderante”, devem recolher o IVA. Entretanto, o PL não especificava o que significa “preponderante” (número de imóveis, valor de locação, percentual de renda, etc), o que abria espaço para uma judicialização sobre o assunto. 

No texto do Senado, Braga incluiu que as pessoas físicas serão tributadas ao alugar ou arrendar imóveis se o rendimento obtido com essas atividades for superior a R$ 240 mil/por ano e se tiverem mais de três imóveis. Para a venda, a tributação pode ocorrer quando a pessoa física vende mais de três imóveis em um ano ou possui mais de um imóvel adquirido nos últimos cinco anos. Estão excluídos imóveis que estiverem no patrimônio da pessoa há mais de cinco anos ou que tenham sido objeto de herança há mais de cinco anos. 

Braga ainda informou que, seguindo sugestões de outros senadores, incluiu no PL a venda ou aluguel de imóveis destinados a edifícios-garagem e estacionamentos de curta duração, que obedecerão às mesmas regras aplicadas para locação, cessão onerosa e arrendamento. Ao todo, Braga acatou cerca de um terço das quase 2.000 sugestões apresentadas pelos senadores em complementação ao texto que havia passado na Câmara. 

Entre os pontos mantidos no texto aprovado pela Câmara, estão os redutores para a base de cálculo dos tributos. Terrenos e lotes adquiridos terão deduzido, do valor sobre o qual incidirá o imposto, R$ 100 mil para o caso de imóveis novos e R$ 30 mil para o caso de lote para a construção de moradia popular. Para os aluguéis ou arrendamentos, o contribuinte de baixa renda contará com um redutor de R$ 400 no valor a ser tributado. O texto no Senado também manteve a regra de que só será tributada a diferença entre o valor de aquisição e de venda do imóvel.