O guia da Reforma Tributária para imobiliárias

A Reforma Tributária vai mudar a forma como o Brasil cobra impostos sobre o consumo a partir de 2026. PIS, Cofins e ISS serão substituídos por dois novos tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal; e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. Ambos os tributos operam no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), evitando a bitributação e garantindo que o imposto incida apenas sobre o serviço realmente prestado. A CUPOLA preparou um documento que sistematiza os principais impactos para as imobiliárias, nesta etapa da reforma. O guia da reforma tributária para imobiliárias pode ser acessado aqui.

O diretor de atendimento de consultoria e sócio da CUPOLA, Dioner Segala, lembra que a Reforma Tributária não muda apenas regras de impostos para vendedores e locadores, mas também o nível de exigência sobre o setor financeiro das imobiliárias. Nesse cenário, antes de ajudar os clientes, as empresas precisam olhar para a própria operação. “Dentro de um avião, em caso de despressurização da cabine, a primeira coisa a se fazer é colocar sua própria máscara de oxigênio. Apenas depois, respirando normalmente, você pode pensar em auxiliar quem está do seu lado. A mesma lógica vale para as imobiliárias e seus clientes”, comenta.

Sobre isso, a CEO da Contimob, Franciele Rocha, reflete que, mais do que nunca, o financeiro deixa de ser apenas operacional e passa a ser estratégico. “O financeiro nunca foi tão importante dentro da imobiliária. Esse departamento precisa de pessoas altamente capacitadas para dominar conceitos como créditos tributários, regimes específicos, redutores e split payment”, defende.

Sistema de créditos tributários

Franciele explica que ao pagar CBS e IBS em suas compras (como energia, limpeza, software ou honorários), a imobiliária recupera parte disso quando presta seus próprios serviços. Na prática, compras com impostos geram créditos. Por outro lado, vendas com impostos geram débitos. O valor final a ser recolhido é a diferença entre esses débitos e créditos. “Imagine que a imobiliária contrata uma empresa de limpeza que cobra R$ 1.000 pelo serviço e mais R$ 250 de IBS/CBS. Depois, a imobiliária cobra de seus clientes R$ 5.000 e mais R$ 700 de IBS/CBS pelos serviços de administração e intermediação. O tributo a ser recolhido será de R$ 450, ou seja, 700 menos os 250”, esclarece.

Com a mudança para IBS e CBS, as notas fiscais passarão a destacar o imposto fora do preço, e o recolhimento poderá ocorrer via split payment (pagamento dividido, em tradução literal). Franciele informa que no sistema split, no momento da transação, o valor pago por um cliente é automaticamente repartido entre o prestador e o estado. “A escolha pelo pagamento em split é do cliente, que se beneficia com o crédito imediato, sem ter que esperar o prestador fazer o recolhimento”, acrescenta.

Os efeitos sobre cada operação das imobiliárias

Franciele explica que a locação de imóveis passará a seguir um regime tributário específico para bens imóveis. Nesse novo modelo, as locações residenciais terão uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, além de um abatimento fixo de R$ 600 por mês na base de cálculo, o que diminui a carga tributária para quem aluga imóveis residenciais. Quanto à tributação das pessoas físicas, elas serão consideradas contribuintes desses tributos se, no ano anterior, tiverem obtido receita superior a R$ 240 mil com a locação de mais de três imóveis distintos. Caso essa condição seja atingida no decorrer do próprio ano e a receita ultrapasse R$ 288 mil, a pessoa física passará a ser contribuinte a partir do mês seguinte.

E apenas a partir de 2027, segundo Franciele, as vendas de imóveis seguirão a nova forma de tributação, na qual o imposto será calculado sobre o valor de venda após a dedução dos redutores. Esses redutores diminuirão a base de cálculo em R$ 100 mil para imóveis residenciais novos e em R$ 30 mil para lotes, reduzindo, assim, o valor sobre o qual incidem as alíquotas do IBS e da CBS.

Franciele e Dioner são mentores do Financeiro Essencial e abordaram esses e outros temas na live “Reforma Tributária: como preparar financeiramente a sua imobiliária”, em que também disponibilizaram um guia prático para ajudar gestores a adequar suas imobiliárias às mudanças fiscais que passarão a valer a partir de 2026.