Inadimplência da taxa de condomínio: dor de cabeça para a imobiliária

Para quem mora em prédio ou condomínio horizontal, deixar de pagar a taxa de condomínio é algo até corriqueiro, em meio à profusão de boletos de todos os tipos que chegam mensalmente. Mas para a imobiliária que trabalha com locação, controlar a inadimplência dessa cobrança é fundamental para evitar dores de cabeça futuras.

Como a tarefa de coletar e enviar o pagamento de boletos de condomínio exige um esforço operacional das imobiliárias, muitas delas delegam a tarefa ao inquilino. Neste caso, as empresas de locação exigem apenas a apresentação dos comprovantes de pagamento das taxas. Porém, essa prática representa um risco de descontrole, pois é comum o locatário deixar de mandar seus comprovantes ou atrasar as faturas, o que pode, ao longo dos meses, “sujar” o nome do proprietário (responsável legal pelas contas do imóvel) e até, em casos mais extremos, resultar numa ação de despejo por parte do síndico ou da administradora de condomínio. 

Cientes desses riscos, boa parte das imobiliárias têm embutido valor do condomínio no boleto do inquilino. Depois, essa quantia é repassada ao proprietário. Essa atribuição, porém, produz certo desgaste com o dono do imóvel, obrigado a “trabalhar” todo mês.

Uma terceira alternativa, que é mais trabalhosa mas agrega valor a todas as partes, é a própria imobiliária efetuar o pagamento dessas taxas cobradas do inquilino. A vantagem é ter total controle sobre a inadimplência e poder tomar medidas rápidas caso haja atraso nas faturas. 

O Imobi Report conversou com uma imobiliária que adota este procedimento – e trata-se de uma empresa que conhece muito bem o mercado. A Lowndes, que completou 85 anos no último mês de junho, é a mais antiga administradora de imóveis do Rio de Janeiro e atua em todas as frentes do segmento: administração de condomínios, sindicatura, gestão operacional, locação e compra e venda de imóveis. 

A Lowndes iniciou seus negócios durante a construção dos primeiros edifícios na região central da capital fluminense. Hoje, a empresa vivencia um esforço de digitalização e adaptação às intensas mudanças do mercado imobiliário e do comportamento dos consumidores nos últimos anos. Recentemente, a Lowndes implementou novos sistemas e tecnologias, incluindo um aplicativo voltado para a área de condomínios, um site dedicado exclusivamente aos negócios de compra e venda e entregas 100% digitais para seus clientes como a pasta de prestação de contas online e a opção de não mais receber boletos impressos. 

A carteira atual da companhia é composta por 500 condomínios administrados (com um média de permanência de 25 anos) e 1.400 imóveis locados em toda a cidade do Rio de Janeiro. O Imobi Report conversou com a gerente de locações da Lowndes, Vânia Penedo, para comentar a política da empresa para controle de adimplência da taxa de condomínio e sobre os desafios da modernização dos processos numa empresa tão tradicional. Confira: 

Imobi Report: Qual a política da Lowndes para fazer o controle da adimplência da taxa de condomínio?

Vânia Penedo: O papel da nossa administradora no pagamento do condomínio é fundamental porque a inadimplência do condomínio efetivamente recai sobre o proprietário. Mensalmente enviamos os boletos de locação para os locatários, que contemplam todas as taxas e despesas que são de responsabilidade dele. Assim a gente garante a integridade do imóvel e a boa relação com o proprietário. Além disso, a Lowndes fica dentro do estabelecido pela lei, de apresentar ao locatário somente as despesas ordinárias e repassar ao proprietário as despesas extraordinárias. Nosso [setor de] Contas a Pagar faz o acompanhamento mensal dos boletos e porventura não recebendo o boleto dentro do mês, acionamos a administradora para que ela emita o boleto para a gente efetuar o pagamento dentro do vencimento. 

Imobi Report: Assumir esse pagamento das taxas gera um trabalho adicional para a imobiliária, mas a contrapartida fundamental é que cria-se muita segurança sobre essa quitação. Essa prática de fato zera os problemas com o condomínio ou ainda há resquício de inadimplência? 

Vânia Penedo: Como gestora, mensalmente a Lowndes faz o pagamento do condomínio independente do locatário pagar porque a inadimplência recai sobre o proprietário. Efetuamos o pagamento e automaticamente comunicamos o proprietário e entramos em contato com o locatário para apurar o motivo da falta de pagamento do boleto do aluguel. Não permitimos que o locatário efetue o pagamento do condomínio diretamente. Na Lowndes, os boletos de locação contemplam todas as despesas que são de responsabilidade do locatário. Então a probabilidade de haver inadimplência no condomínio é bem pequena, só ocorre quando eventualmente o proprietário tem alguma dificuldade de fazer o aporte financeiro. 

Imobi Report: Algumas imobiliárias preferem deixar o boleto para o proprietário pagar, pois ele normalmente tem mais cuidado com essa quitação. Porém, ao mesmo tempo, isso gera um certo incômodo para este cliente, que prefere não ter responsabilidades mensais com o imóvel locado. Qual a visão da Lowndes?

Vânia Penedo: Quando o proprietário contrata uma administradora, é para fazer toda a gestão da locação. Entendo que a administradora é responsável pelo pagamento do condomínio e de todas as despesas do imóvel, e isso diminui a inadimplência, porque como gestores do imóvel fazemos o acompanhamento e pagamos dentro do prazo.

Imobi Report: Como o setor de administração de condomínios da Lowndes lida com o contato ininterrupto das imobiliárias em busca de informações sobre o pagamento da taxa de condomínios? Há algum tipo de conflito nessa relação? 

Vânia Penedo: Como administradores e parceiros, eu entendo que essa relação é bem tranquila. É até mais fácil do que quando se trata de proprietário pessoa física. Quando tem sempre um gestor, um administrador, fica mais fácil de alinhar os pagamentos. 

Imobi Report: A Lowndes certamente consolidou ao longo desses 85 anos de vida uma dinâmica própria de trabalho. É muito árduo alterar os fluxos e rotinas diante das mudanças que a tecnologia e o comportamento do consumidor impõem às imobiliárias? 

Vânia Penedo: A cada dia a Lowndes tem se reinventado, buscando novos processos para o nosso dia a dia. Acredito que a gente está bem à frente do mercado e que estamos implantando um sistema bastante inteligente, que facilita a nossa gestão.

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