Exclusivo: Justiça indefere pedido de rescisão da maior franquia da Lopes, no Rio

A Vara Empresarial do Foro Central Cível de São Paulo indeferiu, nesta quarta-feira (23), um pedido de liminar feito pela BSJ Empreendimentos, franquia da Lopes líder no Rio de Janeiro e a maior de toda rede. A BSJ solicitava a rescisão antecipada do contrato com a franqueadora, em mais um capítulo da disputa judicial iniciada em fevereiro deste ano. O caso envolve divergência entre a Lopes e a BSJ quanto ao prazo e o percentual dos royalties que a BSJ pagaria à Lopes na renovação do contrato, além da acusação, por parte da Lopes, do suposto desvio de vendas pela BSJ, que é franqueada da rede desde 2017.

A Lopes afirma, por meio de nota, que a BSJ desviou parte das vendas para uma imobiliária concorrente: “Por isso, acionamos a Justiça, que prontamente concedeu liminar determinando o cumprimento do contrato. Posteriormente, tentaram romper o contrato. No entanto, o pedido feito pela BSJ foi indeferido”. O presidente da BSJ, Elcílio Brito, explica que a acusação de desvio de vendas decorre de negociações realizadas pela imobiliária Sawala, concorrente da Lopes no Rio de Janeiro, por uma equipe de 60 corretores e um ex-diretor que integravam o quadro da BSJ, e que passaram a atuar pela Sawala.

Segundo Brito, a migração de profissionais entre as imobiliárias é prática comum no mercado. “Um diretor meu foi pra Sawala. Assim como um diretor meu foi para a Patrimóvel (outra franquia da Lopes no Rio de Janeiro), e está lá até hoje. Da Sawala vieram três pra cá, no período de um ano. Ele é um autônomo e o profissional vai de acordo com o que é oferecido pra ele. Eu tenho quatro diretores que vieram de outras empresas. Isso é corriqueiro, é normal acontecer”.

Em nota, a BSJ diz que cresceu 25% em 2025, mesmo após ter atingido seu maior resultado histórico no ano anterior – superando inclusive os números da própria Lopes, que opera em um mercado aproximadamente seis vezes maior. “Só nesse período em que estamos brigando, já ultrapassamos a marca de R$ 1,5 bi em VGV. Valor esse que, segundo dados da própria rede, ultrapassa em mais de quatro vezes a segunda empresa do grupo Lopes no Rio de Janeiro”. De acordo com a Lopes, em 2024, a BSJ  representou 6,7% da receita da companhia.

Entenda o caso

A imobiliária Sawala é a terceira maior operação de vendas no Rio, atrás da BSJ e da Patrimóvel, ambas franquias da Lopes. Em fevereiro, a BSJ e a Sawala chegaram a anunciar nas redes sociais uma parceria entre Sawala e BSJ, num movimento que foi o estopim para a disputa judicial envolvendo a Lopes e sua principal franqueada no Rio de Janeiro. Na época, a Lopes conseguiu na Justiça que a BSJ e a Sawala fizessem uma retratação pública comunicando que elas são empresas concorrentes.

Marcio Cardoso, presidente da Sawala, explica que havia uma proposta da BSJ para adquirir parte da Sawala, e que a Lopes estava ciente da negociação. “A BSJ é uma empresa hoje que domina o mercado do Rio e tem uma liderança que tem muito a ver com o meu perfil. Então, vimos como uma forma de juntar mentes que pensam muito parecido. Na primeira reunião com o Brito, a primeira coisa que ele fez foi mostrar uma conversa que ele teve com um executivo da Lopes, mostrando que ele tinha autorização. Então, a Lopes autorizou o Brito a falar conosco sobre uma aquisição de parte da empresa”, afirma.

Márcio diz que chegou a ver uma planilha da Lopes simulando royalties que seriam pagos pela Sawala caso a operação fosse concretizada. “Foi um negócio que a gente demorou um pouco a assimilar, porque a empresa hoje não paga nada pra ninguém. Mesmo sem precisar usar a marca Lopes, usando a marca Sawala, a gente ia pagar esse royalty, pra poder fazer o negócio que a gente queria. Por conta disso, nós assimilamos e nos sujeitamos a pagar esse royalty”. 

De acordo com Brito, o impasse em torno da renovação do contrato da própria BSJ junto à Lopes é o que está no centro dessa disputa: “A Lopes pegou toda a informação que eu tinha da aquisição da Sawala, e usou pra nos pressionar para a que a gente renovasse um contrato por mais 10 anos, quando eu queria 5 anos”. 

Já a Lopes afirma que “nunca teve interesse em adquirir a imobiliária ou a marca Sawala” e que tentou um acordo com a BSJ para a renovação do seu contrato, mas que não houve evolução “pois a proposta apresentada pela franqueada estava fora das bases comerciais praticadas pela Rede Lopes”. Após o caso ser levado à Justiça, de acordo com os diretores das empresas ouvidos pela reportagem do Imobi Report, a negociação entre BSJ e Sawala foi cancelada. 

A disputa segue na Justiça

A decisão proferida nesta quarta-feira (23), na visão da BSJ, tem caráter provisório e decorre apenas da “complexidade dos autos e da necessidade de maior aprofundamento nas provas, não representando qualquer julgamento definitivo sobre o mérito da disputa”. 

A BSJ afirma que “após a devida apuração judicial, todas as alegações serão desmentidas e ficará evidente quem realmente descumpriu os deveres contratuais”. A Lopes, por sua vez, declara que seguirá discutindo os descumprimentos por via judicial e que “seguirá forte no Rio de Janeiro.”

Os números do impasse

Em fato relevante divulgado ao mercado no dia 7 de julho, a Lopes afirma que:

• A contribuição da BSJ na receita da Lopes é de 6,7%
• O lucro líquido da Lopes em 2024 foi de R$ 23,8 milhões (BRGAAP)
• O lucro dos pagamentos da BSJ à Lopes em 2024 foi R$ 4,9 milhões