Arbitragem Digital: o futuro da resolução de conflitos no mercado imobiliário

Neste 23 de setembro, a Lei de Arbitragem brasileira (Lei nº 9.307/96) completa 29 anos. Desde sua criação, e especialmente após a reforma de 2015, a arbitragem deixou de ser um instituto pouco explorado para se tornar uma ferramenta robusta de resolução de conflitos.

No mercado imobiliário, sua versão digital — a arbitragem online — surge como evolução natural, combinando a solidez do modelo tradicional com a agilidade e a eficiência da tecnologia.

Este artigo analisa a trajetória da arbitragem no Brasil, os avanços trazidos pela digitalização e os impactos dessa transformação no setor imobiliário.

A evolução da arbitragem no Brasil

A arbitragem não é novidade no país. A Constituição Imperial de 1824 já previa a possibilidade de nomeação de árbitros para decidir litígios, posteriormente o Código Comercial de 1850 também passou a dispor sobre a presença de árbitros para as questões comerciais, além do Código de Processo Civil de 1939, que trouxe regras sobre o procedimento, mas limitando a força executiva da arbitragem, estabelecendo que a sentença arbitral constituiria um título executivo extrajudicial e necessitava de homologação pelo Poder Judiciário.

No entanto, a arbitragem só conquistou autonomia plena com a edição da Lei nº 9.307/96, cujo marco de legitimidade veio com o reconhecimento da sua constitucionalidade pelo STF.

O grande salto veio em 2015, com a Lei nº 13.129, que reformou e fortaleceu o instituto ao:

• autorizar expressamente o uso pela administração pública em conflitos patrimoniais;
• prever o efeito interruptivo da prescrição com a instituição da arbitragem;
• permitir medidas cautelares antes da constituição do tribunal arbitral;
• admitir sentenças arbitrais parciais;
• ampliar a autonomia das partes na escolha de árbitros e regras procedimentais.
• Emissão de carta arbitral, instrumento de cooperação de auxílio do Poder Judiciário para cumprimento das ordens emanada do Juízo Arbitral, dotando as decisões arbitrais de mais força e eficácia.

Essas mudanças trouxeram mais previsibilidade, segurança jurídica e confiança institucional, fatores essenciais para que a arbitragem ganhasse espaço em contratos empresariais e imobiliários de grande porte.

No mesmo ano de 2015 foi editado o novo Código de Processo Civil, que instituiu oficialmente a previsão da arbitragem como um meio alternativo de solução de conflitos e a previsão de que as sentenças arbitrais constituiriam um título executivo judicial, confirmando a importância, a confiança e a segurança que o instituto goza perante o legislador e à população.

Por que a arbitragem se destaca no mercado imobiliário

O setor imobiliário reúne características que o tornam especialmente propício para a arbitragem:

• Altos valores em disputa: contratos de incorporação, loteamentos, financiamentos e locações envolvem riscos financeiros relevantes.
• Contratos de longo prazo e múltiplas obrigações: com diversas partes envolvidas e obrigações interdependentes.
• Necessidade de especialização técnica: disputas exigem conhecimento de engenharia, arquitetura, regulação urbana e normas ambientais.
• Previsibilidade e redução da judicialização: atrasos e incertezas judiciais podem comprometer cronogramas e regularizações.

Nos últimos anos, um número crescente de incorporadoras e administradoras de imóveis passou a incluir cláusulas de arbitragem digital em seus contratos para garantir soluções mais rápidas e previsíveis. Câmaras pioneiras, como a Arbitralis, vêm aplicando procedimentos 100% digitais que entregam decisões definitivas em até 30 dias úteis, frente à média de 7,8 anos do Judiciário tradicional.

O que é arbitragem digital e como ela funciona

A arbitragem digital (ou online) é conduzida total ou parcialmente por meios eletrônicos. Isso inclui desde a assinatura eletrônica da convenção de arbitragem até a realização de audiências virtuais e a gestão digital de documentos e provas.

Entre suas principais vantagens:

• redução de custos logísticos e operacionais;
• maior agilidade na tramitação;
• acessibilidade para partes em localidades distintas;
• gestão mais eficiente da confidencialidade e da segurança da informação.

Num país com dimensões continentais como o Brasil, a arbitragem online viabiliza inclusive disputas de menor porte, envolvendo agentes menos institucionalizados como pequenos incorporadores, investidores locais e cooperativas.

Além disso, o processo de adoção é simples: basta que as partes incluam uma cláusula compromissória de arbitragem digital nos contratos. Em caso de conflito, o procedimento pode ser iniciado de forma totalmente online com documentos digitalizados e acompanhamento em tempo real pela plataforma da câmara escolhida.

Quando vale a pena usar arbitragem digital

A arbitragem digital é especialmente vantajosa em situações que exigem agilidade, previsibilidade e conhecimento técnico. Ela tende a gerar melhores resultados quando:

• Os contratos envolvem valores elevados e risco econômico significativo.
• Há múltiplas partes envolvidas (como incorporadoras, construtoras, investidores e locatários).
• As disputas podem envolver questões técnicas específicas (engenharia, arquitetura, normas urbanísticas).
• O tempo é fator crítico e atrasos judiciais comprometeriam cronogramas e receitas.
• A empresa busca reduzir custos operacionais com litígios longos e liberar equipes internas para atividades estratégicas.

Esse tipo de análise preventiva ajuda as empresas a escolherem de forma racional quando a cláusula compromissória digital deve ser inserida nos contratos, transformando a arbitragem em uma ferramenta de gestão de riscos, e não apenas um mecanismo jurídico.

Um mercado imobiliário cada vez mais digital

O setor imobiliário, historicamente burocrático e presencial, passou por uma transformação digital irreversível impulsionada por três grandes vetores:

• a demanda dos consumidores por agilidade e conveniência, habituados a resolver tudo online;
• a pressão por eficiência e redução de custos operacionais por parte das empresas do setor;
• e os avanços tecnológicos que permitiram digitalizar com segurança etapas antes exclusivamente presenciais, como assinaturas, registros, análise de crédito, visitas e gestão de contratos.

Nos últimos anos, diversas empresas do setor — como duas das maiores empresas do ramo imobiliário do País — passaram a oferecer processos de locação e compra e venda totalmente online, com etapas digitais desde a busca do imóvel até a assinatura eletrônica do contrato. Ferramentas como visitas em 360°, análise de crédito automatizada e CRMs imobiliários aumentaram a eficiência e melhoraram a experiência do cliente.

Esse movimento mostra como o setor se tornou amplamente digitalizado. Segundo a Serasa Experian (2022), 87% dos brasileiros confiam em carteiras digitais, e a Febraban indica que o setor financeiro investe R$ 30 bilhões anuais em tecnologia, garantindo infraestrutura para operações digitais seguras.

É importante destacar que a arbitragem digital não faz parte dessas plataformas de transação imobiliária. Trata-se de um serviço jurídico especializado, prestado por câmaras independentes, que atua exclusivamente na resolução de conflitos contratuais.

Nesse contexto de transformação tecnológica, a arbitragem online surge como uma solução complementar, alinhada à nova lógica do setor e capaz de acompanhar o ritmo de operações que já acontecem em ambiente totalmente digital.

Conclusão

O Brasil percorreu um caminho notável desde 1996 até hoje: a Lei de Arbitragem inaugurou uma possibilidade, a reforma de 2015 a consolidou, o STF confirmou sua constitucionalidade, e o uso institucional vem se ampliando, inclusive com participação internacional, volume crescente de casos e relevância setorial, especialmente no mercado imobiliário.

A arbitragem online surge como evolução natural desse movimento, combinando os benefícios já reconhecidos da arbitragem tradicional com as eficiências que a tecnologia proporciona.

Para o mercado imobiliário, esse caminho representa não apenas uma alternativa, mas uma oportunidade de modernização: contratos com cláusula compromissória digital, disputas locatícias resolvidas virtualmente com economia e parcerias de incorporação que já preveem esse mecanismo, tudo isso com segurança jurídica, previsibilidade e menor tempo de litígio.

Agora é tempo de escrever o futuro. A aceitação da arbitragem digital como padrão em contratos de locação, compra e venda e incorporações está se expandindo rapidamente. Em breve, ela deixará de ser exceção para se tornar regra nos contratos imobiliários bem estruturados.

*Esse conteúdo é patrocinado pela Arbitralis.