3 pontos-chave na reforma tributária para o imobiliário

O relatório sobre a regulamentação da reforma tributária, em tramitação no Senado, deve passar por votação na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) já no início de dezembro. E a expectativa é que os senadores votem a matéria em plenário até o final do ano. Até o momento, o PL 68/2024 recebeu um total de 1713 emendas, o que ajuda a elucidar a complexidade do assunto. 

Caso seja mantido o texto aprovado pela Câmara, o mercado imobiliário – e o acesso à moradia pelos brasileiros – serão penalizados com um aumento de carga tributária. No caso da locação, a alíquota devida será 130% maior.  As entidades representativas do setor, mobilizadas em torno do assunto, têm realizado reuniões diárias com os parlamentares, suas equipes técnicas, além dos representantes do governo federal responsáveis pela matéria. Em agenda recente em Brasília, foram realizados encontros com um total de 22 senadores ou seus assessores, segundo informações repassadas ao Imobi Report.

Os pleitos relacionados ao imobiliário foram reunidos em oito pontos (confira quais são eles neste documento da ABMI). Neste momento, a mobilização está concentrada em três itens principais, conforme demonstramos abaixo. O Imobi Report conversou com profissionais que estão participando ativamente da mobilização em prol do setor junto aos parlamentares e à equipe econômica do governo federal. A expectativa é que, ao menos, algumas demandas sejam atendidas. O resultado da votação do relatório sobre o PL 68/2024 na CCJ já será capaz de indicar quais pontos foram acatados pelo relator do projeto, senador Eduardo Braga. 

O PL 68/2024 trata da regulamentação da reforma tributária brasileira. Ele unifica cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em uma cobrança única, dividida entre os níveis federal (CBS) e estadual/municipal (IBS). O projeto do Poder Executivo foi enviado ao Congresso em abril deste ano e foi aprovado pela Câmara em julho. No Senado, havia um acordo para que a matéria tramitasse apenas ao final das eleições municipais. Nas últimas semanas, a CCJ tem realizado diversas audiências públicas com os setores mais impactados. Segundo a Agência Senado, já foram realizadas 10 audiências públicas, de um total de 11 previstas no plano de trabalho apresentado pelo relator Eduardo Braga.

Depois de passar pelo Senado, a regulamentação da reforma tributária ainda deve passar novamente pela Câmara e pela sanção presidencial. Por isso, não há previsão de quando a aprovação final da matéria deve ocorrer. Entretanto, a previsão é que as alterações entrem em vigor, de forma escalonada,  entre 2027 e 2032. 

Perspectivas

O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, afirma que está otimista em relação ao aceite, pelos senadores, das reivindicações do setor imobiliário. “Temos realizado ótimas reuniões, com um nível técnico de discussões bastante elevado. Os nossos argumentos estão muito bem fundamentados e tem havido uma compreensão sobre o que temos apresentado. Eu sou um otimista, mas, claro, a decisão não é nossa. Quem vai dar a última palavra é o parlamento”, salienta.  

Já o integrante da Comissão Extraordinária de Assuntos Parlamentares da ABMI, Renato Perez, está reticente sobre o assunto. De acordo com ele, a instituição tem visto com muita preocupação a tramitação da reforma tributária. “Existe um trabalho grande e complexo, que está sendo feito por diversos setores. É preciso que os senadores entendam área por área e percebam as particularidades de cada setor. Percebemos a falta de aprofundamento técnico por parte de alguns e isso nos preocupa. Pois são nos detalhes onde moram as injustiças”, ressalta. 

A sócia do escritório VBD Advogados, Isabella Tralli, que assessora o Secovi-SP há mais de quatro anos sobre a temática, salienta que o setor sofrerá um impacto muito grande caso o PL 68/2024 não seja alterado no Senado. “No fim do dia, muito provavelmente quem vai pagar esse aumento é o consumidor, o adquirente ou o inquilino do imóvel”, destaca. Ela aproveita para convocar todas as pessoas para que contatem os congressistas e ajudem na mobilização contra o aumento da carga tributária para o imobiliário. 

Importante lembrar que o setor imobiliário representa 7% do PIB brasiileiro, 9% dos tributos pagos e 10% dos empregos gerados no país. Ambos os entrevistados ressaltam que o setor busca a neutralidade da carga tributária, isto é, que não haja um aumento dos impostos devidos após a reforma. No caso da locação, admite-se, inclusive, uma pequena elevação, mas suportável. “Muito importante deixar claro que não desejamos pagar menos imposto, queremos apenas a manutenção do mesmo patamar. Mas, da maneira como o projeto saiu da Câmara, alguns pontos podem inviabilizar a nossa atividade”, alerta Perez. 

Confira quais são os três pontos-chaves reivindicados pelo setor atualmente: 

1. Redutores de alíquota maiores

O texto aprovado na Câmara previu um redutor de alíquota de 40% para as operações com bens imóveis (incorporação e loteamentos, por exemplo) e de 60% para locação. Entretanto, conforme estudos técnicos aprofundados realizados por duas consultorias, as entidades do setor imobiliário consideram esses percentuais insuficientes para uma neutralidade tributária. 

A sócia do escritório VBD Advogados ressalta que, para a locação, o desconto deve ser maior, uma vez que a área não recolhe o ISS. A atividade não é considerada um serviço, já que há a cessão de um bem. Assim, existe a equiparação a um investimento. “Não está sendo levando em consideração, por exemplo, que não incide ISS sobre a locação. E isso já é pacificado pelo STF”, reforça Isabella. 

Perez conta que o redutor maior para a área de locação não tem sido bem recebido pelos parlamentares. A interpretação é que um redutor de 80% é muito elevado e poderia abrir um precedente para outros setores. “ É preciso olhar as especificidades da área e as condições em que o mercado de locação está inserido. Dessa forma, não haverá estímulo para que as pessoas invistam em imóveis e ajudem a diminuir o déficit habitacional. Outros investimentos serão mais atrativos”, diz. O déficit habitacional no Brasil hoje é estimado em 7 milhões. Além disso, segundo dados do IBGE, cerca de 21% dos lares no país são locação. 

2. Regime de caixa e caracterização da locação

O texto aprovado na Câmara prevê o pagamento do imposto em regime de competência. Isso significa que o pagamento do tributo deve ser feito mesmo que não haja o pagamento do aluguel pelo inquilino. As entidades representativas do setor pleiteiam o regime de caixa, que possibilita que o pagamento seja feito quando o dinheiro relativo ao aluguel já está “em caixa”. Para comparação, no caso de um investimento bancário, o tributo só é pago quando o investimento é liquidado. 

Mais um ponto controverso no texto aprovado pela Câmara refere-se à tributação de pessoa física que possui imóveis para locação como atividade “preponderante”. Entretanto, o PL não especifica o que significa “preponderante” (número de imóveis, valor de locação, percentual de renda, etc). A solução seria o estabelecimento de parâmetros objetivos para diferenciar a locação exercida por pessoa física como renda complementar da locação organizada empresarialmente. 

Isabella ainda esclarece que essa etapa da reforma tributária não trata de imposto sobre a renda, e sim sobre o consumo. Por isso, pessoas físicas não devem ser tributadas. “Esses parâmetros podem ser dados em uma regulamentação posterior, mas não temos essa certeza. Da forma como está, gera insegurança jurídica”, afirma. 

3. Período de transição

No mercado imobiliário, são realizados contratos de longo prazo, com o pagamento de parcelas, por exemplo, em 100 meses (8 anos). Da mesma forma, um empreendimento demora anos para ser concebido, aprovado, construído. Por isso, o setor reivindica que os empreendimentos e contratos em andamento mantenham a tributação inicial. Assim, é possível conferir segurança jurídica para os consumidores e para o mercado. A advogada Isabella Tralli, inclusive, já recomenda que os contratos firmados por incorporadoras e imobiliárias nesse período de transição contenham cláusulas relacionadas a essa alteração no sistema tributário.