CPF do imóvel é essencial para destravar o mercado imobiliário brasileiro

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), em fase de implementação pela Receita Federal, propõe a criação de um identificador único nacional para cada imóvel – o chamado “CPF do imóvel”. A proposta é simples: organizar a informação.

O país possui cerca de 72,4 milhões de domicílios ocupados, segundo o IBGE (Censo 2022). Ainda assim, estimativas do setor indicam que entre 50% e 60% dos imóveis apresentam algum tipo de irregularidade documental. No ambiente urbano, o cenário é igualmente preocupante. Dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) apontam que quatro em cada dez imóveis urbanos não estão devidamente regularizados em cartório. Em metrópoles como Rio de Janeiro e São Paulo, os índices de pendências documentais chegam a 35% e 28%, respectivamente.

Esses números ajudam a explicar um fenômeno recorrente no mercado: negociações que avançam, criam expectativa e, na reta final, emperram por questões que poderiam ter sido identificadas antes. O uso de “contratos de gaveta”, a falta de averbação de obras ou a ausência de atualização de áreas construídas são exemplos comuns.

Não se trata apenas de burocracia. Trata-se de segurança jurídica e eficiência econômica. O imóvel é o principal patrimônio de milhões de famílias e uma das principais garantias do sistema financeiro. Quando a base documental é frágil, todo o mercado paga o preço.

Em 2025, a RE/MAX Brasil intermediou mais de 45 mil imóveis. Em um mercado dessa escala, qualquer avanço na previsibilidade documental tem impacto multiplicador. Reduz retrabalho, diminui incerteza e fortalece a confiança entre as partes, sejam vendedores ou compradores.

Países como Portugal já operam com integração entre cadastro predial, registro e autoridade tributária. Cada imóvel possui identificação fiscal clara e consultável. Isso não elimina disputas, mas reduz ruídos e acelera processos.O ponto não é copiar o modelo, é copiar o princípio: dados integrados, acessíveis e atualizados.

No Brasil, o desafio é menos conceitual e mais operacional. Integrar bases federais, estaduais e municipais exige coordenação e atualização permanente. O histórico do País mostra que boas ideias muitas vezes esbarram na execução.

Se o CIB entregar o que promete, o efeito será semelhante ao que CPF e CNPJ produziram em outras camadas da economia, com menos assimetria de informação, mais rastreabilidade e decisões mais rápidas. Com um identificador único, o imóvel passa a ter uma história verificável com titularidade, alterações, metragens, ônus, tributos e eventos relevantes. Isso reduz o espaço para ruídos, retrabalho e surpresas que hoje aparecem na reta final das transações. O resultado é a queda do custo de transacionar, o aumento da liquidez e a melhora da qualidade do crédito, porque o risco deixa de ser uma aposta e passa a ser mensurável.

Na ponta do mercado, o ganho é direto. O comprador avança com mais confiança. O vendedor reduz o risco de perder tempo e oportunidade. Corretores e imobiliárias conseguem atuar de forma mais preventiva, colocando o imóvel pronto antes de ir para a vitrine. O ecossistema financeiro tende a precificar melhor prazo, taxa e garantias. O CIB não resolve tudo sozinho. Integração federativa, padronização e atualização contínua serão a diferença entre intenção e impacto. Ainda assim, a direção é clara. Dar identidade ao imóvel é construir a infraestrutura mínima para um mercado imobiliário mais transparente, mais eficiente e menos refém da informalidade.