Reforma Tributária: a administração profissional de imóveis passa a ser essencial para o locador

A possibilidade de o proprietário pessoa física se tornar contribuinte de IBS e CBS, a partir de critérios que podem mudar de um ano para outro, tende a deslocar o mercado da locação direta para a locação administrada. Para o locador, a imobiliária preparada passa a ser a principal aliada na conformidade.

Entre os proprietários que vivem de aluguel, poucos assuntos têm gerado tanta apreensão quanto a Reforma Tributária. Nos atendimentos que faço a imobiliárias de diversas regiões do país, a dúvida que chega do locador é quase sempre a mesma, formulada com maior ou menor ansiedade: vou passar a pagar um novo imposto sobre os meus aluguéis? A resposta correta é que depende, e é justamente nesse “depende” que mora a mudança mais relevante para quem investe em imóveis para locação na pessoa física.

Quando a pessoa física passa a ser contribuinte

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou o IBS e a CBS, trouxe uma novidade que muitos proprietários ainda desconhecem: a pessoa física que aluga imóveis pode ser enquadrada como contribuinte desses novos tributos, com obrigações muito semelhantes às de uma empresa, inclusive inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal a partir de 2027. Para que isso aconteça pela via da locação, a lei exige a presença simultânea de dois requisitos no ano anterior: receita com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos locados. Há ainda uma regra que antecipa o enquadramento para o próprio ano quando a receita ultrapassa esse limite em mais de 20%, sempre observada a quantidade de imóveis.

A porta de entrada, no entanto, não se limita à locação. O proprietário que vende mais de três imóveis mantidos em seu patrimônio há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ele próprio nesse período, também pode ser alcançado pelo novo regime. Em outras palavras, um investidor que nunca se preocupou com a tributação dos seus aluguéis pode se tornar contribuinte em razão de uma decisão de venda, assim como uma carteira de locação em crescimento pode levá-lo ao mesmo lugar sem que ele tenha vendido nada.

Um enquadramento dinâmico, que exige acompanhamento contínuo

O ponto que mais merece atenção é que esse enquadramento não funciona como uma fotografia tirada uma única vez. Ele é verificado ano a ano, a partir das operações do período anterior, e pode se alterar com a assinatura de um novo contrato, com a venda de uma unidade, com um reajuste mais expressivo ou com a aquisição de mais um imóvel para renda. O locador que hoje está fora do regime pode estar dentro dele no ano seguinte sem ter percebido, e a falta de preparo nesse momento significa ausência de cadastro, de documentos fiscais e de controle adequado das operações, com risco de autuação e de perda de benefícios importantes.

Esse monitoramento pressupõe controle preciso de receitas, contratos, datas de aquisição e histórico de cada imóvel, algo que dificilmente se sustenta na gestão informal, feita de planilhas esparsas, recibos avulsos e extratos bancários, que ainda caracteriza boa parte das locações diretas no Brasil.

Da locação direta para a locação administrada

É por isso que enxergo, como tendência natural dos próximos anos, a migração de parte significativa dos locadores, pessoas físicas e até jurídicas, da locação direta para a locação administrada por imobiliária. A razão não é modismo nem simples comodidade; é conformidade. Uma imobiliária preparada concentra a informação de todos os contratos, controla recebimentos e repasses, produz relatórios que dialogam com a contabilidade do proprietário e consegue sinalizar a ele, com antecedência, quando se aproxima dos critérios de enquadramento, seja pela via da locação, seja pela via da venda.

Mais do que isso, a imobiliária passa a exercer um papel de curadoria e de conexão. Nem toda decisão tributária cabe ao corretor ou ao administrador, e é natural que seja assim, mas cabe a eles reconhecer o momento em que o proprietário precisa de um contador ou de um advogado especializado e fazer essa ponte, para que se avalie, por exemplo, se vale manter os imóveis na pessoa física, se faz sentido estruturar uma pessoa jurídica ou se há vantagem em ingressar no regime regular para aproveitar créditos. O serviço de administração, que por muito tempo foi visto como um custo evitável por quem tinha tempo para cuidar dos próprios imóveis, passa a ser essencial para quem investe em locação na pessoa física e precisa de apoio especializado para atravessar a transição com segurança.

Contratos de locação precisam ser revistos

A reforma também exige atenção redobrada à redação dos contratos, e o primeiro ponto é o conceito de aluguel líquido. A lei determina que não integram a base de cálculo do IBS e da CBS na locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio. Na prática, isso significa que o tributo recai sobre o aluguel propriamente dito, excluídos os encargos que o inquilino paga junto com ele todos os meses.

Essa regra, porém, só funciona bem quando o contrato e a cobrança mensal são claros. Contratos que trabalham com valores fechados, em que aluguel, condomínio e IPTU aparecem somados numa única parcela, dificultam a separação correta e podem levar o locador a recolher tributo sobre quantias que não deveriam compor a base de cálculo. A discriminação precisa dos encargos no contrato, no boleto e no documento fiscal deixa de ser um cuidado meramente formal e passa a ter efeito econômico direto no bolso do proprietário.

Outros pontos merecem revisão na mesma oportunidade, como os critérios de reajuste e de reequilíbrio diante da nova tributação, sobretudo nos contratos de longo prazo, a definição clara das responsabilidades pela emissão de documentos e pela guarda de informações, e a correta aplicação do redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, que reduz a base de cálculo e, somado à redução de 70% das alíquotas prevista para a locação, beneficia de forma especial os aluguéis de menor valor.

Organização como principal proteção do locador

A mensagem ao proprietário, portanto, é de cautela e de organização. A reforma deu à locação um tratamento específico e mais benigno do que o de muitos outros setores, e quem estiver estruturado tende a atravessar a transição com tranquilidade e até a identificar oportunidades. O risco maior está na informalidade e no improviso, que dificilmente convivem com um sistema baseado em cadastro, documento fiscal e cruzamento de dados.

Mais do que nunca, escolher uma imobiliária é escolher um parceiro de conformidade. Uma administradora preparada, com equipe capacitada e rede de especialistas, permite ao locador fazer a gestão adequada de suas locações, entender em que momento pode ser alcançado pelos novos tributos e tomar decisões com base em informação técnica, deixando as manchetes em segundo plano. O calendário já está em curso, com a CBS sendo cobrada a partir de 2027 e o IBS avançando gradualmente até 2033, e quem começar a se organizar agora terá mais tempo para decidir com calma e segurança.

Arthur Thomazi é advogado, sócio fundador do C2T Advogados, professor da pós-graduação em Direito Imobiliário da PUC Minas e colunista do Imobi Report, com mais de 12 anos de atuação exclusiva no mercado imobiliário.