A estratégia comercial por trás do primeiro bairro planejado de Joinville (SC)

O Imobi Report participou de uma visita guiada pelo local onde será construído o Cidade das Águas, primeiro bairro planejado de Joinville (SC), uma iniciativa da  Halsten Incorporadora, da H. Marcato Empreendimentos e do Grupo CRH. Confira mais informações sobre o projeto.

O Cidade das Águas foi planejado sob o conceito da “cidade de 15 minutos” – ideal cunhado pelo urbanista franco-colombiano Carlos Moreno, segundo o qual o habitante pode atender suas necessidades básicas de moradia, trabalho, saúde, comércio, educação e lazer, em até 15 minutos a pé ou de bicicleta. Localizado na área central de Joinville, o bairro abrange um ecossistema sustentável de 250 mil m², que deve ser implementado ao longo de 20 anos. A expectativa é abrigar 15 mil pessoas em apartamentos de 38 m² a 500 m². O VGV total projetado é de R$ 7,2 bilhões, com investimento imediato de R$ 760 milhões. No primeiro lançamento, com entregas previstas para 2029, as vendas atingiram R$ 165 milhões em 12 horas, subindo para R$ 315 milhões em apenas três semanas, com preço por m² até 70% acima da média do município. O preço das unidades varia de R$ 670 mil até R$ 10 milhões.

O diretor comercial da Halsten, Fausto de Lucca, comenta a estratégia empregada na comercialização de unidades dentro do Cidade das Águas. Na primeira fase, sem revelar o número de unidades, o modelo revelou aos interessados uma parte do VGV disponível. Isso exigiu uma gestão cuidadosa da informação, porque o público demonstra muita curiosidade sobre o projeto. “Com a fila de interessados, organizamos visitas guiadas, para o público conhecer o bairro aos poucos. Isso criou uma sensação de escassez”, revela.

Da qualificação do lead ao fechamento do negócio, todos os compradores passaram por uma jornada de vendas imersiva. Tudo começa pelo contato com a história do projeto, passando por um vídeo institucional do bairro e pela apresentação das maquetes. Depois dessa imersão, cada cliente era direcionado ao produto mais adequado ao seu perfil.

De acordo com Fausto, as comercializações foram feitas por cerca de 90 imobiliárias parceiras que atuam na cidade de Joinville. O treinamento dessas empresas foi dividido em três vertentes: o treinamento para os produtos, que inclui imersão pelas características de plantas e diferenciais dos empreendimentos; o treinamento de persona, orientando sobre os perfis de potenciais compradores; e o treinamento do bairro, tocado pelo Grupo CRH, desenvolvedor imobiliário do projeto, que orientou os corretores sobre o conceito de cidade para as pessoas e de novo urbanismo, além de explicar os diferenciais do Cidade das Águas. “Foram vários treinamentos ao longo de semanas para capacitar imobiliárias e corretores”, afirma.

Equilibrando o residencial com o shortstay

O empreendimento também aposta em unidades para renda com short stay, mercado que, na percepção de Fausto, ainda é novo.  Há uma demanda notada com o colapso da rede hoteleira durante eventos culturais de grande e médio porte na cidade e região, que atraem público externo. Além disso, a presença de indústrias, como a Tigre, funcionam como atrativos para o turismo de negócios. “Joinville tem indústrias, atrações culturais e fica próxima do litoral catarinense, o que justifica os investimentos em short stay”, declara.

Com as recentes restrições para shortstay em prédios residenciais, o diretor no Grupo CRH, Danilo Conti, explica que os empreendimentos foram divididos em subcondomínios, um residencial e outro voltado para aluguel de curta duração, o que garante maior segurança jurídica. Embora ocupem o mesmo edifício, as modalidades são separadas fisicamente, com acessos específicos, evitando que hóspedes e moradores circulem pelos mesmos espaços. “Deixamos a divisão clara na convenção de condomínio, então o produto já nasce apto para abrigar unidades destinadas ao aluguel de curta duração”, complementa.

A divisão entre residencial e shortstay também fica clara nas abordagens aos diferentes perfis de compradores. Na visão de Fausto, o cliente morador pretende se estabelecer com a família na cidade, buscando uma melhor qualidade de vida e maior segurança, preferindo as unidades maiores. Há também os clientes itinerantes, que moram em outras cidades mas vão a Joinville com frequência, seja para visitar parentes ou aproveitar os atrativos da cidade, preferindo unidades menores. E essas unidades compactas também atraem investidores, que pretendem explorar o potencial turístico do município ofertando aluguel de curta duração em plataformas digitais.

Uma cidade completa dentro de Joinville

A Cidade das Águas já conta com estabelecimentos confirmados: uma unidade do Supermercado Angeloni, um centro médico com consultoria do Hospital Albert Einstein, uma unidade docolégio Bom Jesus/Ielusc, com educação infantil ao 9º ano do Fundamental, além de um  Concert Hall com capacidade para 900 pessoas em plateia, numa parceria que destinará um terreno de 4,8 mil m² para a Musicarium Academia Filarmônica Brasileira.A partir de 2030, será a “casa” da Orquestra Filarmônica, com projeção de áudio e vídeo em alta definição na área externa para até 2 mil espectadores. A expansão da academia elevará de 180 para 600 alunos, com programas de iniciação, formação avançada e masterclasses, priorizando jovens talentos locais em instrumentos eruditos, teoria musical e performance.

Já o plano diretor de segurança integra câmeras híbridas (foto e vídeo), IA para alertas de aglomerações ou movimentos suspeitos, câmeras com sensor térmico para monitoramento noturno, infraestrutura proativa com totens de emergência e informações, rondas próprias e integração com a polícia.

A infraestrutura inclui sistema de captação de água da chuva, saneamento e usina fotovoltaica. As calçadas tem 70 m de largura e as ruas não permitem deslocamento de veículos em alta velocidade, tornando o bairro amigável para pedestres. As diversas árvores e as marquises também proporcionam conforto térmico em dias muito quentes.

Os empreendimentos da primeira fase

O Arium, da Halsten, é composto por duas torres de 18 pavimentos com entrega prevista para 2029. Contará com uma infraestrutura completa de lazer, incluindo academia, pet care, sauna e salão de jogos. As plantas, de 98 a 322 m², são assinadas por grandes nomes do setor, como a paisagista Nadia Bentz e os escritórios de arquitetura Ideia 1 e KZA.

O Nola, também da Halsten, conta com 30 andares e estúdios (38 a 59 m²) e apartamentos (67 a 121 m²), teve 100% de suas unidades vendidas. Com a fachada ativa no térreo, oferece um mix de lojas, academias e restaurantes. Sua infraestrutura de lazer é completa, incluindo piscina aquecida, sauna, sala gamer e quadra de beach tennis, com projetos assinados pela ARK7, Tuffi Mousse, Jardinorte Beto Amaral e JA8 Arquitetura Viva.

Já o Arbo, da H. Marcato, é dividido em duas torres imponentes, cada uma com características únicas. A Torre Praça terá unidades de 231 m² a 264 m², com coberturas exclusivas que atingem 474 m² de área privativa. Por sua vez, o Torre Parque terá opções diversificadas, que incluem apartamentos duplex de 431 m² e penthouses de 460 m².

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