Fantástico: investidores acusam incorporadora de fraude

Vendas abertas para o CUPOLA Summit 2026! A 5ª edição do evento que transforma o mercado imobiliário vai ocorrer nos dias 21 e 22 de maio, com visitas presenciais a empresas de Curitiba no dia 20. O CUPOLA Summit é feito para gestores de imobiliárias e incorporadoras. Com a curadoria especializada da CUPOLA, os participantes terão acesso a cases, palestras, painéis e entrevistas que oferecem uma visão completa do mercado imobiliário. Garanta seu ingresso pelo melhor valor, comprando já no primeiro lote. (CUPOLA Summit)

Conforme apresentado em reportagem do Fantástico, da TV Globo, além da venda de apartamentos na planta, a incorporadora Neoin prometia um rendimento mensal de 2% sobre o investimento, valor superior às médias praticadas no mercado. Segundo a empresa, se a aplicação não desse certo, os investidores receberiam apartamentos prontos. No início, os rendimentos eram pagos, levando clientes a investir mais, vender bens e buscar novos financiamentos. Porém, no início desse ano começaram a surgir denúncias de investidores e ex-funcionários. Muitas construções estão apenas com estruturas levantadas, enquanto outros nem tiveram construção iniciada. O Fantástico visitou dois dos prédios da Neoin, os únicos que chegaram à fase de acabamento. No entanto, as unidades nunca foram entregues e as obras estão paradas há pelo menos dois anos. (G1)

A Polícia Civil de São Paulo enquadrou o caso como pirâmide financeira, calculando um prejuízo de R$ 200 milhões, que atingiu mais de mil pessoas. Além do CEO, Daniel Bernal, também são investigados quatro sócios da Neoin por crime contra a economia popular, estelionato, lavagem de dinheiro e associação criminosa. A polícia apreendeu os passaportes deles, e, na última quarta-feira, a Justiça bloqueou os bens e determinou a quebra de sigilo bancário dos investigados. Questionada pela reportagem, a defesa de Bernal afirmou que os clientes vão receber o dinheiro de volta, mas que depende do juízo da recuperação judicial. A defesa também alega que a situação não deve ser encarada como caso de conduta criminosa, mas de má gestão.

O caso ocorreu em meio a CPI das HIS, que investiga desvios de finalidade na comercialização de moradias populares na cidade de São Paulo. Coincidentemente, em ambas as situações, investidores moveram ações e levantaram acusações contra incorporadoras. E em capitulo mais recente da CPI, o CEO da imobiliária Midrah, Gustavo Nery, foi chamado para depor após ter divulgado vários vídeos nos quais ensinava investidores e clientes da sua empresa a obterem lucros com a comercialização das HIS na capital paulista. Em um dos vídeos, ele exibiu uma planilha com pelo menos 14 imóveis de sua propriedade. A maioria desses apartamentos eram destinados exclusivamente às pessoas de baixa renda, no entanto, ele se vangloria de ter comprado com economia de 30%, tendo a possibilidade de lucrar com os aluguéis de curta temporada, modalidade proibida pela Prefeitura de São Paulo para este tipo de unidade. (G1)

De todo modo, casos como esse não se restringem a SP. Na última semana, a Polícia Civil de SC cumpriu 28 mandados de busca e apreensão em nove cidades do estado (Balneário Camboriú, Campos Novos, Florianópolis, Governador Celso Ramos, Itapema, Joinville, Palhoça, Porto Belo e São José). A operação apura um esquema de pirâmide financeira que teria causado prejuízo a cerca de 5 mil pessoas. A empresa investigada é a VR Brasil, de Florianópolis. Segundo a Polícia Civil, a VR atuava com cotas imobiliárias, modelo em que o investidor compra uma fração de um imóvel. Após receber os valores, a VR Brasil teria interrompido o pagamento dos rendimentos prometidos e retido os investimentos dos clientes. Os suspeitos podem ser indiciados por estelionato e crime contra a economia popular. (G1)

A não entrega do empreendimento pelas incorporadoras remete à história da Encol, caso emblemático do mercado imobiliário brasileiro que será abordado em um podcast documental original do Imobi Report. Em “A Saga da Encol: Ascensão e Queda de um Gigante Imobiliário”, o historiador e especialista em mercado imobiliário, Denis Levati, vai revisitar a trajetória de uma das empresas mais emblemáticas do país, revelando aspectos sobre o Brasil, o setor da construção e a própria dinâmica do capitalismo nacional. Siga o Imobi Report no Spotify para ficar por dentro deste lançamento!

Vendas e Locação

A tecnologia está redefinindo o papel das imobiliárias. A Superlógica exemplifica essa tendência ao oferecer um ecossistema digital que integra automação, inteligência artificial e serviços financeiros. A plataforma centraliza operações de seguros, crédito e marketing, reduzindo custos e criando novas fontes de receita recorrentes. Para o mercado, essa mudança significa imobiliárias mais eficientes e autônomas, que fortalecem o relacionamento com o cliente ao longo de toda a sua jornada, garantindo maior rentabilidade e perenidade no negócio. (Imobi Report)

Procura por empreiteiros cresce 32% no Paraná. O crescimento supera a média nacional de 20% registrada entre abril e setembro. O dado, levantado pela plataforma GetNinjas, reflete não apenas o investimento dos consumidores na valorização e modernização de imóveis, mas também o dinamismo da economia local. O setor da construção civil no estado emprega mais de 155 mil trabalhadores formais e se beneficia do crescimento do setor de serviços, indicando uma tendência sólida de expansão e oportunidades para profissionais e empresas da área. (Imobi Report)

A ausência de processos estruturados atrasa o crescimento das imobiliárias.  Essa é a percepção do COO da MySide, Felipe Ricoy, expresa no podcast Modo Avião. Para ele, a implementação de métodos, playbooks e treinamentos contínuos é fundamental para transformar uma operação em um negócio escalável, transformando a performance em ciência, e não em sorte. A chave, segundo o especialista, é criar uma cultura de processos que evolui com o time, sem engessar a operação, e que reposiciona o corretor como protagonista. A experiência da MySide demonstra que a união entre SEO, CRM e treinamento pode estruturar uma operação de vendas altamente eficaz. (Imobi Report)

O primeiro Observatório Brasileiro do Mercado Imobiliário. A iniciativa é uma parceria entre o Cofeci e a Fundação de Estudos e Pesquisas Socioeconômicas (Fepese), ligada à UFSC. A plataforma centralizará dados sobre preços, crédito, legislação, oferta e demanda, que hoje estão dispersos. Para os profissionais, isso representa um avanço histórico, oferecendo uma base de informações estratégicas para aprimorar a atuação e promover um mercado mais transparente e profissional. (Imobi Report)

A aproximação da Reforma Tributária. Com vigência a partir de 2026, a Reforma Tributária trará impactos diretos para o setor imobiliário com a criação de novos impostos (IBS e CBS) e do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos Imóveis”. O CIB centralizará dados e fornecerá às prefeituras ferramentas para corrigir valores venais defasados, o que pode levar a um aumento do IPTU, especialmente em cidades do interior. Além disso, o sistema facilitará a fiscalização da Receita Federal sobre aluguéis não declarados. A reforma também prevê mudanças na tributação de rendimentos de aluguéis e ganhos de capital, exigindo que imobiliárias e investidores se preparem para as novas regras. E para ajudar nisso, a CUPOLA realizou, na última quinta, a live “Reforma tributária: como preparar financeiramente a sua imobiliária”. (Gazeta do Povo)

📊 Variação do aluguel sobe 0,57% em outubro, maior nível em 4 meses (Valor Econômico)

📈 Preço de venda de imóveis sobe 0,54% em outubro e supera inflação (Valor Investe)

🔍 Prefeituras miram aluguel de temporada para cobrança de ISS (Folha de S. Paulo)

💸 Inadimplência em condomínios atinge 11,95% no 1º tri, recorde desde 2022 (Estadão)

Construção e Incorporação

Veja na prática como funciona o CUPOLA Vision. Para qualificar a relação entre corretores e investidores, a CUPOLA oferece uma curadoria de empreendimentos por meio do CUPOLA Vision, uma comunidade exclusiva para profissionais do setor. A plataforma transforma projetos imobiliários em teses de investimento, fornecendo um dossiê técnico e detalhado que analisa a solidez, os dados e as oportunidades de cada empreendimento. Na prática, a ferramenta capacita imobiliárias e corretores a apresentar projetos com maior critério e confiança, agregando valor à intermediação e fortalecendo a tomada de decisão de seus clientes investidores. (CUPOLA Vision)

A pesquisa de mercado é fundamental para o sucesso dos lançamentos. O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Araújo, destaca que a análise de dados e a pesquisa de campo são cruciais para orientar as decisões das incorporadoras. A empresa, que já atuou em mais de 950 cidades brasileiras e conta com 115 funcionários diretos e cerca de 200 pesquisadores em campo, exemplifica como a inteligência de mercado se tornou indispensável para alinhar os empreendimentos às demandas reais dos compradores, minimizando riscos e otimizando resultados. (Imobi Report)

A força da marca como ativo bilionário na construção. A MRV lidera o ranking das marcas mais valiosas de 2025, com um valor estimado em R$ 5,16 bilhões, seguida por Cury (R$ 3,41 bilhões) e Direcional (R$ 2,48 bilhões). O bom momento do setor, especialmente no segmento de baixa renda, é confirmado pelos resultados do 3º trimestre: a Tenda quase duplicou seu lucro líquido, com alta de 46,6% para R$ 111,7 milhões. Analistas projetam que as incorporadoras do MCMV devem registrar um aumento médio de 21% na receita e 23% nos lucros, impulsionadas pelos ajustes positivos no programa habitacional. (InfoMoney, Terra, Money Times)

STJ definiu que empresas de corretagem não são responsáveis por atrasos na entrega de obra. A responsabilização do corretor só ocorrerá se for comprovada sua participação direta nas atividades de construção, sua integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou confusão patrimonial. A decisão prestigia a natureza da corretagem como uma obrigação de meio (aproximar as partes) e não de resultado (edificar), situando cada agente em seu devido papel jurídico. (Valor Econômico, Estadão)

🏘️ MCMV em Londrina terá empreendimento com piscina e área fitness (Bem Paraná)

📉 Com Selic em 15%, expectativa por juro menor no crédito imobiliário é adiada (Valor Investe)

📐 Imóveis de até 45 m² ganham destaque entre os novos lançamentos (G1)

Mundo

Sonho da casa própria adiado nos EUA. A idade média do comprador do primeiro imóvel atingiu o recorde de 40 anos, um salto significativo em relação aos 33 anos de 2021 e aos 29 anos de 1981, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR). O fenômeno é resultado direto da alta dos preços — o valor mediano de um imóvel usado chegou a US$ 415,2 mil, um aumento de mais de 50% desde 2019 — e das taxas de hipoteca elevadas. Como consequência, os compradores de primeira viagem representam agora apenas 21% do mercado, o nível mais baixo desde o início da série histórica em 1981, o que impacta a acumulação de patrimônio para as gerações mais jovens. (Folha de S. Paulo)

Flórida foi autorizada a aplicar lei que restringe a compra de imóveis por chineses. A decisão, baseada em preocupações de segurança nacional, proíbe que cidadãos domiciliados na China, sem cidadania americana ou green card, adquiram propriedades no estado. Existem exceções, como a permissão para compra de um único imóvel de até 8 mil m² para quem possui visto não turístico, desde que a mais de 8 km de instalações militares. A medida, que também afeta cidadãos de Cuba, Venezuela e Rússia, estabelece um precedente para a regulação estadual de investimentos imobiliários estrangeiros e acende o debate sobre discriminação versus segurança nacional. (Gazeta do Povo)

Tarifas e repressão à imigrantes criam cenário adverso para construtoras nos EUA. O aumento de impostos sobre materiais como aço e cobre eleva os custos de construção, enquanto a fiscalização migratória agrava a escassez de mão de obra, atrasando projetos. Essa pressão dupla representa um entrave para o setor, que já lida com o impacto das altas taxas de juros sobre a demanda por novos imóveis. (Estadão)

Estamos de olho

Tokenização imobiliária avança no Brasil, mas cenário jurídico ainda é incerto. Especialistas alertam que a tecnologia não substitui o sistema tradicional de registro de imóveis, que continua sendo o único meio legal para a transferência de propriedade no país. A falta de uma regulamentação completa cria riscos, pois pode haver confusão entre a representação digital de um direito econômico e o direito de propriedade em si, exigindo cautela por parte dos investidores. (Folha de S. Paulo)

A incorporação imobiliária e a descarbonização urbana. Com uma matriz elétrica 84,8% renovável e uma melhoria de 20% na eficiência energética residencial entre 2005 e 2022, o país tem uma pegada de carbono associada ao consumo elétrico menor que a média global. Ao mesmo tempo, dados de mercado, como os de Curitiba — onde o bairro Centro liderou as vendas com 1.792 unidades nos últimos 12 meses —, indicam uma forte demanda por áreas urbanas consolidadas, sinalizando um caminho de desenvolvimento que pode unir sustentabilidade e adensamento inteligente. (Exame, Bem Paraná)

A resiliência doimobiliário em diversas praças regionais. Em Curitiba, o bairro Centro liderou as vendas de novos com 1.792 unidades em 12 meses. No litoral de Santa Catarina, quatro cidades estão no topo da valorização nacional. Em Niterói (RJ), o bairro de Piratininga registrou alta de 19,6% no preço do aluguel. No estado de São Paulo, as vendas de usados cresceram 28,3% em setembro. Em Recife, o preço médio do m² ultrapassou R$ 8,4 mil. Já no Distrito Federal, o mercado de usados pode movimentar R$ 25,6 bilhões em 2025, com 57,7% das transações no primeiro semestre sendo pagas à vista. (Bem Paraná, Exame, Gazeta do Povo, Valor Econômico, InfoMoney, JC, Correio Braziliense)

Golpes e fraudes no imobiliário ganham destaque na mídia. A Polícia Federal em Mato Grosso investiga um esquema de mais de R$ 45 milhões em fraudes na obtenção de financiamentos habitacionais da Caixa, liderado por um técnico que vendia cursos prometendo ensinar a investir sem recursos próprios. Em um caso de menor escala, um homem de 53 anos foi preso em Goiás por estelionato: ele anunciava imóveis para aluguel com condições atrativas, recebia o valor do primeiro mês e desaparecia sem entregar as chaves. Os casos reforçam a necessidade de diligência e desconfiança de propostas que fogem da normalidade do mercado. (G1, R7)

⚽ Família de Pelé pode perder apartamentos em Santos por dívida condominial (Terra)

⚖️ Alienação fiduciária garante recuperação de 98,2% de dívidas imobiliárias (Valor Econômico)

🏚️ Apenas 17% das residências no Brasil possuem seguro(Terra)

🏨 Mercado imobiliário incorpora serviços de hotelaria para agregar valor (Estadão)

Agenda

Inscrições para os 100 Mais Influentes doImobiliário estão abertas até 15 de novembro. A iniciativa, que reconhece os profissionais que mais se destacaram em categorias como Vendas, Aluguel, Incorporação e Inovação, é uma referência de liderança no setor. Os nomes mais relevantes serão submetidos a uma votação pela Comunidade de Influência da CUPOLA, e os vencedores serão anunciados em uma transmissão ao vivo no dia 11 de dezembro. O Ranking tem apoio de Realmate, Arbitralis, Rede Vistorias e Pipeimob. (100 Mais Influentes do Mercado Imobiliáro)

Secovi-SP promove o Conexão Imobiliária. Hoje, 11 de novembro, das 8h às 20h, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo (SP) ocorre o evento com o objetivo de discutir tendências e promover networking qualificado, o encontro reunirá diretores, gerentes e corretores para painéis sobre as transformações do setor. A proposta é criar um ambiente para novas parcerias e oportunidades de negócios, abordando os desafios e as soluções inovadoras que estão moldando o futuro da intermediação de imóveis. (Conexão Imobiliária 2025)

Workshop de Captação: a metodologia Lago Imóveis. O treinamento online da CUPOLA é voltado para imobiliárias de locação que buscam sair do piloto automático e focar em imóveis estratégicos, que realmente agreguem valor à operação. A proposta é ensinar como tornar a captação o motor de crescimento do negócio. O Workshop ocorre nos dias 18, 19, 25 e 26 de novembro, das 8h às 10h. (Workshop de Captação: a metodologia Lago Imóveis) 

Segunda edição do Financeiro Essencial. Gestores de imobiliárias podem aprofundar seus conhecimentos na capacitação online da CUPOLA sobre gestão financeira e contábil. O treinamento online foi desenhado para ajudar a reconfigurar a estrutura interna das empresas, com impacto direto nos resultados de vendas, locação e administração de imóveis, e colocar as imobiliárias em um novo patamar de gestão. Vai ocorrer de 25/11 a 05/12/25, das 14h30 às 16h, totalizando 8 encontros online ao vivo e 1 aulão para tirar dúvidas.  (Financeiro Essencial)