News do Imobi: Lançamentos sobem, obras recuam e repasses preocupam

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A divulgação de dados prévios do segundo trimestre, de 15 incorporadoras, apresenta uma temperatura do mercado primário. Os números indicam alta de 49% nos lançamentos e crescimento de 13% nas vendas, na comparação com o mesmo período de 2024. Já dados do primeiro semestre deste ano, do Cadastro Nacional de Obras (CNO), indicam queda de 6,2% nas novas construções, em todas as regiões brasileiras, mas de forma mais acentuada no Sul (8%) e no Sudeste (7,8%). Fonte ouvida pelo Valor Econômico aponta que este ritmo mais moderado deve persistir até que haja uma “reversão clara da política monetária”, ou seja, a queda de juros. As obras do Minha Casa Minha Vida (MCMV), por outro lado, lideram os novos projetos.

No médio e alto padrão, o momento é de maior dificuldade para conclusão das vendas. Reportagem do Estadão indica que incorporadoras têm observado barreiras para repassar os clientes ao financiamento bancário, após a entrega das chaves. Os juros altos estão no centro deste quadro, agravado pelo grande volume de obras sendo entregues.”As incorporadoras vão ter que lidar com clientes que não conseguirão financiamento. Compraram o imóvel na planta, e o juro subiu bastante até a entrega da chave”, aponta o sócio-diretor da consultoria Alvarez & Marsal, Rafael Carlos. 

O conteúdo destaca que este cenário deve pressionar o fluxo de caixa das empresas e, no limite, demandar negociação (descontos)  para evitar distratos. Além disso, sinaliza que este repasse tende a ser mais difícil para as incorporadoras que financiaram a obra por meio do mercado de capitais. “Isso porque, na hora do repasse, os bancos tendem a priorizar o atendimento ao consumidor da obra que eles mesmos já financiaram”. A reportagem cita o caso da Plaenge, que passou a permitir ao cliente migrar para um apartamento menor, que caiba no bolso, ou ser transferido para outro imóvel de porte semelhante que ainda esteja na planta. “Na prática, esse cliente está ganhando um alongamento do prazo para pagar. E, quando chegar a nova data de entrega das chaves, a parcela de financiamento será menor”, explica Alexandre Fabian, sócio-diretor da incorporadora.

Vendas e Locação

Imobiliária cresceu absorvendo conhecimento de incorporadora. A Inov9 Imóveis está à frente de uma das maiores operações do Ceará, com um volume de vendas de R$ 260 milhões em 2024 e um time de mais de 100 corretores. Por volta de 2016, a empresa recebeu o convite da MRV para atuar com os lançamentos da incorporadora. O fundador e CEO da Inov9, Bruno Raphael, revela que a parceria possibilitou a ele ter acesso ao conhecimento de gestão da incorporadora. O aprendizado foi aplicado diretamente na operação: processos, pessoas e estratégias comerciais foram reestruturados com base nesse contato.

Pedido de rescisão da maior franquia da Lopes no Rio é indeferido. A Vara Empresarial do Foro Central Cível de São Paulo indeferiu, na última quarta-feira (23), um pedido de liminar feito pela BSJ Empreendimentos, franquia da Lopes líder no Rio de Janeiro e a maior de toda rede. A BSJ solicitava a rescisão antecipada do contrato com a franqueadora, em mais um capítulo da disputa judicial iniciada em fevereiro deste ano. O caso envolve divergência entre a Lopes e a BSJ quanto ao prazo e o percentual dos royalties que a BSJ pagaria à Lopes na renovação do contrato, além da acusação, por parte da Lopes, do suposto desvio de vendas pela BSJ, que é franqueada da rede desde 2017.

Rio pode desapropriar imóvel de fundo imobiliário. Na segunda (21), o FII Renda Corporativa Angico informou que um empreendimento localizado em Campo Grande, na Zona Oeste da cidade, foi declarado como de utilidade pública pelo município. A propriedade estava em processo de comercialização e, após visita técnica realizada por representantes do município, foi publicado o decreto municipal nº 56.441, declarando a desapropriação. O documento estabelece que o espaço seja destinado à implantação do Super Centro Carioca de Saúde da Zona Oeste. De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário, Daniel Blanck, fundos que investem em áreas sujeitas a planos urbanísticos mais intervencionistas podem passar a ser vistos com maior cautela.

Antes de liderar o outro, é preciso liderar a si mesmo. No podcast Modo Avião desta semana, o CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, entrevista a especialista em desenvolvimento humano e liderança no mercado imobiliário, Sol Reis. Além de compartilhar sua visão sobre autoconhecimento e gestão de pessoas, Sol também é uma das mentoras confirmadas do Gestão de Vendas Imobiliárias, programa de formação de líderes  comerciais. A conversa oferece reflexões para gestores, líderes e corretores que desejam crescer de forma estruturada, não apenas nas metas de vendas, mas também na qualidade das relações. O episódio “A urgência do autoconhecimento no mercado imobiliário” está disponível no Youtube e Spotify.

Condomínios de luxo atraem alta renda para o interior de SP. Entre os atrativos estão a exclusividade e a segurança. Segundo levantamento da imobiliária Mbras, os condomínios Fazenda Boa Vista (Porto Feliz), Quinta da Baroneza (Bragança Paulista), Fazenda da Grama (Itupeva), Terras de São José (Itu) e Haras Larissa (Monte Mor) são os principais refúgios para o público de altíssimo padrão. Essas propriedades são avaliadas em entre R$ 10 milhões e R$ 300 milhões. O público-alvo desses empreendimentos tem acesso a transporte aéreo, como jatinhos particulares e helicópteros, o que agiliza o deslocamento para o centro urbano.

SP proíbe aluguel de curta temporada em moradias populares. A regra afeta imóveis classificados como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). A decisão está em vigor desde 30 de maio e busca assegurar que essas unidades sejam de fato habitadas por famílias de baixa renda, combatendo o desvio de finalidade e a fraude habitacional. Proprietários deverão se adequar, ofertando apenas locação tradicional e dentro dos valores estipulados pelo programa. O descumprimento pode resultar em pagamento de valor equivalente ao incentivo fiscal recebido para a construção do imóvel, impostos e outros encargos, além de uma multa no dobro desse valor. No Rio, a Justiça determinou que a oferta e a contratação de imóveis via plataformas digitais configuram hospedagem de alta rotatividade, sem qualquer natureza residencial. A decisão foi tomada após a Prefeitura de Petrópolis, na Região Serrana do RJ, mover um processo contra a plataforma ”Airbnb”, cobrando da empresa o pagamento de Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN).

Segmento logístico ensaia recuperação. Conforme dados da Realty Corp, o setor logístico segue como protagonista do mercado imobiliário corporativo. A absorção líquida nacional alcançou 960 m² no segundo trimestre, praticamente o dobro do registrado no trimestre anterior, com vacância em queda, atualmente em 7,70%. A Log Commercial Properties confirmou acordo para a venda do galpão logístico situado nos arredores do Aeroporto Internacional de Brasília, pelo valor de R$ 163 milhões. O comprador foi o fundo imobiliário HCO OPPS Aero II, ligado à gestora Huma Capital. O galpão Log Brasília tem uma área bruta locável de 63 mil m², sendo 48 mil m² de participação da Log.

Juros afetam o sonho da casa própria. Em entrevista para o jornalista Heródoto Barbeiro, o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, comentou os impactos da alta taxa de juros no setor imobiliário paulista. Ele destacou que, apesar de instituições como a Caixa Econômica Federal oferecerem taxas menores, chegando a 8,5%, o clima negativo afasta consumidores, especialmente em contratos de longo prazo como os de financiamento habitacional. O crédito imobiliário sofre influência direta das expectativas do mercado em relação aos juros de longo prazo. Assim, com a Selic em patamar elevado e a perspectiva de alívio apenas em 2026, as taxas de financiamento seguem pressionadas, o que reduz o poder de compra e adia a decisão de muitos interessados em adquirir um imóvel.

Verba extra para a habitação. Na última quinta (24), o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou suplemento de R$ 10 bilhões do orçamento para habitação em 2025, que passou de R$ 126 bilhões para R$ 136 bilhões. Esses recursos serão destinados ao programa de Apoio à Produção de Habitações para Pessoa Jurídica. Segundo o Ministério das Cidades, no fim de julho, esse programa já estava com 89% dos recursos executados, R$ 19 bilhões de R$ 21,9 bilhões do limite vigente.

Grupo Andrade Ribeiro abre comercialização para corretores e imobiliárias. Pela primeira vez em 47 anos, o Grupo Andrade Ribeiro, que atua no mercado imobiliário em Curitiba, vai comercializar seus empreendimentos através de parcerias. A mudança faz parte da estratégia de expansão da organização, que mantinha as vendas exclusivamente diretas. Para essa nova fase, o grupo criou um programa que visa capacitar, reconhecer e oferecer benefícios aos parceiros conforme os resultados obtidos. Entre os empreendimentos disponíveis para venda por parceiros estão imóveis voltados a diferentes perfis de clientes, do Minha Casa Minha Vida ao alto padrão.

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Construção e Incorporação

Febre dos arranha-céus. Há pelo menos 21 edifícios com mais de 200 metros sendo construídos ou projetados no Brasil. O levantamento foi feito pelo Conselho de Edifícios Altos e Habitat Urbano (CTBUH), grupo internacional que estuda densidade urbana e construções verticais. Além de questões técnicas, esse tipo de empreendimento é possibilitado por regras urbanísticas que permitem prédios quase sem limite de altura. Isso tem ganhado força em cidades brasileiras como Balneário Camboriú. E em São Paulo, o plano diretor de 2023 praticamente liberou a construção de arranha-céus perto das vias mais movimentadas. Essa nova onda da  verticalização é impulsionada pela demanda de novos milionários e pela riqueza do agronegócio

Justiça de BH suspende lei que desobriga pagamento de outorga onerosa. A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é uma compensação financeira para que construtoras possam construir acima do coeficiente básico de aproveitamento do terreno. Conforme Secretaria Municipal de Política Urbana, a Lei 11.775/24, oriunda do Projeto de Lei 660/2023, desobrigava empreendimentos de quitar débito com a OODC, resultando em renúncia de receita de R$ 35 milhões para o fundo de habitação popular de Belo Horizonte.

Zabo Engenharia arremata terreno no Ibirapuera. O lote de 5 mil m² dará lugar a duas torres, com apartamentos de até mil metros quadrados, avaliados em R$ 50 milhões. O Valor Geral de Vendas (VGV) é de R$ 1,2 bilhão. O lançamento, planejado desde 2016, ocorre em meio a um ciclo de expansão da empresa familiar que está no mercado imobiliário de altíssimo padrão há mais de 40 anos. A Zabo também anunciou mudanças na estrutura de liderança da companhia. David Zaborowsky assumiu como CEO e seu irmão, Rodrigo Zaborowsky, passou a ocupar a diretoria de operações. A incorporadora foi fundada pelo pai dos executivos, Gilberto Zaborowsky, e era comandada por ele até junho.

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Techs

Plataforma 360 revoluciona a gestão imobiliária. Imobiliárias enfrentam sobrecarga operacional e falhas na comunicação com clientes, além de os líderes terem pouco controle sobre a produtividade da equipe comercial e falta de visão sobre a saúde financeira. Entretanto, uma nova geração de plataformas está auxiliando na resolução desse gargalo. São as chamadas plataformas 360, que reúnem em um único sistema as ferramentas essenciais para a operação da imobiliária, desde a captação e gestão de leads até os repasses financeiros. A Head de Marketing de Produto do Grupo Superlógica, Eliana Cassandre, comenta que utilizar uma plataforma 360 promove agilidade, redução de erros e visão estratégica do negócio.

Tokenização de imóveis. Impulsionada pela tecnologia blockchain e pelo uso de smart contracts, a tokenização vem ganhando escala no Brasil, abrindo novas oportunidades para investidores, incorporadoras e, principalmente, para imobiliárias e corretores. Em novo artigo para o Imobi Report, o advogado especialista na área imobiliária e sócio-fundador do C2T Adv, Arthur Thomazi, analisa o impacto da tokenização no mercado imobiliário. Ele explica que a tokenização consiste na conversão de um imóvel em ativos digitais, chamados tokens, que são registrados em uma blockchain. Cada token representa um imóvel ou uma fração dele, permitindo que seja negociado de forma ágil e acessível.

Rooftop quer captar R$ 15 mi para lançar microfranquias de HomeCash. O investimento inicial, para abrir um ponto da startup imobiliária, é de cerca de R$ 25 mil, com expectativa de retorno médio de R$ 50 mil. O HomeCash permite que a pessoa venda o imóvel por até 65% do seu valor, mas continue morando nele por até 18 meses. Durante esse tempo, o antigo proprietário pode recomprar ou deixar o imóvel ser vendido. A Rooftop iniciou uma oferta pública de R$ 1,5 milhão para fortalecer seu time e expandir o modelo de microfranquias. O objetivo é alcançar 200 cidades até o fim de 2025 e movimentar até R$ 120 milhões nesse período.

Stays e EasyCover fazem parceria no aluguel de curta duração. Essa modalidade envolve diversos riscos, desde pequenos danos ao imóvel até mesmo roubos ou emergências estruturais. Proteger imóveis com um seguro residencial é uma decisão estratégica para quem atua no mercado de aluguel de temporada. A Stays, software de aluguel por temporada; e a EasyCover, empresa pioneira em seguro residencial de aluguel para temporada, que oferece coberturas exclusivas voltadas para o mercado de locações de curta duração; se unem para ofertar uma solução robusta, prática e acessível diretamente para a sua operação com a Stays. A integração entre as duas soluções permite, em poucos cliques, contratar a cobertura, gerenciar imóveis segurados e acionar serviços emergenciais, tudo de forma integrada com a sua plataforma de gestão de propriedades.

Mundo

Quanto custa o metro quadrado mais caro do mundo? Em Mônaco, US$ 1 milhão compra apenas 19m², de acordo com o relatório The Wealth Report 2025, da Knight Frank. Hong Kong, Singapura, Genebra e Londres completam a lista. Investimentos em imóveis no exterior têm sido usados como alternativa de diversificação e proteção patrimonial por parte de investidores brasileiros.

Construção barata, contrastes na Argentina e novo destino para imóveis no exterior. Bogotá, Rio de Janeiro e São Paulo seguem entre os lugares mais baratos para construir, segundo o GCMI 2025. Na Argentina, o mercado imobiliário cresce, enquanto o consumo popular retrai. Já nos investimentos globais, um novo destino supera EUA e Portugal como opção para ativos imobiliários no exterior.

Dubai bate recorde no mercado imobiliário. De janeiro a junho de 2025, Dubai registrou mais de 125 mil transações imobiliárias, totalizando US$ 117 bilhões, alta de 25% em relação a 2024. Corretores somaram US$ 880 milhões em comissões, quase o dobro do ano anterior. Entre os 29 mil profissionais ativos, mais de 10 mil são mulheres. A valorização é impulsionada por medidas como o Dubai D33 e incentivos a compradores iniciantes. Zonas como Dubai Marina, Business Bay e Palm Jumeirah seguem entre as mais procuradas.

Estamos de olho

Minha Casa, Minha Vida supera a expectativa. O governo federal prevê contratar 3 milhões de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida até o fim de 2026, superando a meta inicial de 2 milhões. Até agora, 1,6 milhão de moradias foram contratadas. O avanço vem do aumento do subsídio para entrada, redução das taxas de juros e criação de nova faixa para famílias de classe média. O FGTS pode liberar R$ 10 bilhões extras para financiamentos ainda este ano. O governo também prepara medidas para ampliar o crédito habitacional para a classe média, incluindo financiamentos corrigidos pela inflação e linhas para reformas.

Conflitos e regulações movimentam o setor imobiliário. O Ministério Público de SP obteve decisão que suspende cobranças e proíbe cláusulas abusivas em contratos de loteamento em Cravinhos, após denúncias de endividamento e falta de transparência nas vendas. Em paralelo, artigo do jurista Rodrigo Robert destaca o papel da usucapião no acesso à moradia e a importância da regularização fundiária frente à exclusão social e à concentração de terras. Já o Sistema Cofeci-Creci lança e-book com orientações sobre terras indígenas, detalhando os limites legais para atuação em áreas de disputa.

🏠 Desafios da habitação social e moradia adequada como direito de todos

📢 Moradores se mobilizam contra prédio erguido em propriedade tombada

🛐 Empreendimento imobiliário focado no público religioso