News do Imobi: Locação de escritórios já supera 2023

Dados da CBRE, consolidados até o terceiro trimestre deste ano, mostram que o mercado de locação de escritórios vem crescendo, com área total alugada até setembro superior a todo o ano de 2023. O estudo é baseado em dados de vacância de escritórios e lajes corporativas mapeadas pela consultoria em 430 edifícios. E é um termômetro de como o home office passa por um momento de reflexão pelas empresas.

Não custa lembrar que o trabalho remoto ganhou escala monumental com a pandemia, quando empresas se viram forçadas a pivotar sua operação com funcionários atuando em suas casas. E, se por um lado, o primeiro ciclo dessa onda apresentou ganhos de produtividade e satisfação do time, agora o cenário é outro, e muitas empresas têm retomado parcial ou totalmente sua operação presencial, conforme indica a pesquisa da CBRE.

São Paulo se destaca no levantamento como a terceira capital no mundo, de um total de 20 monitoradas, com maior taxa de absorção líquida – ou seja, a área total alugada menos a área devolvida pelas empresas inquilinas. Está atrás apenas de Tóquio e Pequim. Fatores estruturais explicam esse comportamento. Nas capitais asiáticas, as residências são menores e existe um componente cultural forte do trabalho presencial. No caso brasileiro, além de São Paulo, Rio de Janeiro também reduziu sua taxa de vacância de escritórios, embora ela ainda permaneça alta no histórico.

O contexto anima as incorporadoras, que voltam com lançamentos para o mercado corporativo. Neste escritório pós-pandemia, atributos de sustentabilidade, mobilidade, eficiência e bem-estar ganham mais valor na escolha das empresas. Se isso soa como algo característico dos lançamentos residenciais recentes de alto padrão, não é por acaso: no retorno ao escritório, o office precisa ser um pouco mais home.

Vendas e Locação

FGTS pode ser usado para liberar recursos para classe média alta. O governo estuda utilizar o FGTS para destravar a chamada securitização, ou seja, a venda de carteiras de crédito imobiliário no mercado secundário. Por meio da ampliação do orçamento do FGTS para a habitação, seria possível atender mais famílias em linhas como o pró-cotista, o que, por sua vez, liberaria espaço no SFH para um público de maior renda. Financiamentos com juros de 12%, conforme as regras do SFH, seriam mais atrativos para o mercado secundário, mesmo com a Selic a 11%. Quanto ao saque-aniversário do FGTS, que estaria comprometendo o volume disponível para a habitação, instituições como a Abrasel e a Abranet manifestaram-se a favor da medida. Elas mandaram carta ao presidente da República, destacando que o saque é uma importante fonte de recursos, principalmente aos negativados.

Contratações MCMV com FGTS atingem R$ 105 bi e sinalizam recorde. Em entrevista ao Imobi Report, o superintendente Nacional de Habitação Pessoa Jurídica da Caixa, Raul Gomes, afirmou que as contratações do Minha Casa, Minha Vida com recursos do FGTS já superaram os R$ 105 bilhões, crescimento de 36% em relação a 2023. Em relação ao número de contratos, o aumento é de 28%. A expectativa é que 2024 seja um ano de recordes para o programa. A criação de uma faixa 4, que atenderia famílias com renda superior a R$ 8 mil, não é tendência neste momento, segundo o executivo, devido à indisponibilidade orçamentária.

Vendas sobem 21,4% em SP e lançamentos, 42%. Segundo o Secovi-SP, as vendas e lançamentos residenciais em SP aumentaram significativamente em agosto, na comparação com o mesmo período do ano passado. O destaque é o programa MCMV, que registrou expansão de 59% nas vendas e de 67% nos lançamentos. Os imóveis de dois dormitórios e com valor até R$ 264 mil também tiveram relevância no mês. As comercializações acumuladas nos últimos 12 meses foram de 92,5 mil unidades, patamar recorde no setor. Já os lançamentos atingiram, no acumulado, 90,8 mil unidades. Com mais vendas do que lançamentos, o estoque de imóveis novos diminuiu 10,7% em um ano. Outra pesquisa do Secovi-SP revela por quais motivos os inquilinos buscam imóveis compactos.  

Adiantar imposto sobre imóveis pode ser uma “armadilha”. Tributaristas ouvidos pelo Estadão afirmam que a medida que possibilita a pessoas físicas e jurídicas adiantarem o pagamento dos impostos sobre os imóveis diante de alíquotas reduzidas é vantajosa apenas em alguns casos. Isso porque o benefício só pode ser usufruído por completo passados 15 anos da atualização do valor do bem. Até lá, há uma tabela progressiva. A avaliação é que a medida só começa a fazer sentido para vendas daqui a seis anos. Além disso, há o impacto de fatores como a inflação e a possível desvalorização do bem. O cenário é ainda menos vantajoso para incorporadoras, que trabalham no curto prazo. 

Julgamento sobre locação temporária novamente suspenso. Na semana passada, a 4ª Turma do STJ retomou um julgamento que discute a possibilidade ou não da locação de curta duração. A votação está em três votos a favor da prática, se não houver proibição expressa na convenção de condomínio. As 3ª e 4ª Turmas da corte já decidiram que convenções de condomínio podem proibir os proprietários de alugar os seus imóveis por temporada. Não há data para que o julgamento seja retomado. Uma análise realizada pela Reuters, feita a partir de dados do Airbnb coletados pela AirDNA, afirma que, em cinco anos, o número de anúncios de imóveis no Airbnb e outras plataformas subiu 24% nos bairros de Ipanema e Copacabana, no RJ.

Tabas adota novo modelo de negócios. Matéria do Estadão relembra que, em meio a altos e baixos, a empresa acusada de não repassar aluguéis aos proprietários chegou ao posto de uma das maiores operadoras de locação residencial no país. Em 2022, a multinacional BlueGround adquiriu a empresa e decidiu mudar o modelo de negócios. A startup passou a firmar parcerias com empresas proprietárias de prédios inteiros, como Brookfield, Pivo e Six Stays. A Tabas ainda tem cerca de 500 contratos junto a pessoas físicas e defende que haja um desconto do valor da mobília colocada nos imóveis devolvidos aos proprietários. Outra empresa envolvida em imbróglios na Justiça, a WeWork, deve pagar os aluguéis devidos à Rio Bravo. Atualmente, a empresa enfrenta como ré 18 ações no TJ-SP.

BC vai implementar soluções de privacidade no Drex. A nova fase de desenvolvimento do real digital também contará com testes de transações de imóveis e outros 12 temas selecionados. Entidades como ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) serão incluídas na discussão. E, na próxima semana, o Banco Central vai abrir novas vagas para que empresas possam testar a moeda. O coordenador do projeto-piloto do Drex, Fabio Araujo, espera que o real digital substitua o atual sistema de Transferência de Reserva (STR). Entretanto, ele apontou que o BC não tem interesse em assumir todo o registro de imóveis do Brasil.

No Modo Avião desta semana, a sócia e diretora de atendimento na CUPOLA, Kariny Martins, recebe o sócio -diretor da Vivalisto e cofundador do Proptalks, Jota Baptista, referência em inovação e tecnologia no mercado imobiliário. No episódio, Baptista compartilha insights sobre os desafios tecnológicos e a importância de entender e utilizar a IA como uma ferramenta de assistência. Jota vai ministrar, a partir desta semana, um treinamento sobre IA para imobiliárias promovido pela CUPOLA. Veja na seção Agenda mais informações sobre a aula inaugural, que será aberta e gratuita. 

É possível inovar no marketing off-line. A divulgação de marcas e produtos pela internet reduz os custos e facilita a mensuração de resultados, mas não substitui placas, mídias impressas e outdoors. Em entrevista ao Imobi Report, a coordenadora de marketing da Apolar Franquias, Mayra Mino, e o diretor de vendas da Pantera Imóveis, Rafael Navarro, compartilham estratégias empregadas na implementação de ações nessas mídias. Eles ressaltam que, no mercado imobiliário, o marketing off-line continua, sim, tendo um impacto significativo, com espaço inclusive para a inovação.

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Construção e Incorporação

Caixa testa operações de crédito para construtoras. A instituição planeja usar seu banco de investimento para estruturar operações no mercado de capitais para disponibilizar crédito a construtoras. São três grandes eixos: emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), assessoria financeira para construtoras na captação de recursos para aquisição de terrenos, conclusão de obras ou empréstimo-ponte e assessoria a investidores institucionais que buscam oportunidades na área. Atualmente, na fase de testes, são 19 operações em andamento e uma já concluída. A ideia é acelerar a estratégia caso os resultados sejam satisfatórios.

Prédios de madeira em SP? O Estadão identificou, ao menos, oito desses exemplares na cidade de São Paulo, que podem ser encontrados na USP, na Av. Paulista e na Faria Lima. Nesse tipo de construção, além de forros e portas, a madeira é utilizada em vigas, pilares e outros elementos estruturais. O método construtivo cresce em resposta às mudanças climáticas e em função da busca das empresas por uma menor pegada de carbono. Já no centro da capital, incorporadoras como Planta.Inc, Metaforma e Somauma avaliam o potencial de retrofit em prédios antigos e desocupados. A tendência de revitalização desses imóveis vem sendo impulsionada por novas modalidades de empreendimentos, além de fontes de crédito e apoio de programas públicos.

Desperdício na construção civil chega a 40%. A Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC), do IBGE, aponta que essa indústria utiliza, em média, 8% mais material do que o necessário. Em alguns casos, como o de massa fina, as perdas podem chegar a 80%. Já em materiais como tinta e tijolos, esse número ultrapassa 25%. O problema é agravado pelo uso ineficiente de recursos, pelas falhas de projeto e pela má gestão de mão de obra. Entretanto, com a integração de processos digitais nas obras, é possível reduzir o desperdício em até 5%.

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Techs

Morada.ai recebe R$ 6 mi em rodada de investimentos. A empresa mineira foi responsável pelo desenvolvimento da primeira IA focada no mercado imobiliário. A tecnologia realiza atendimento qualificado aos potenciais clientes de incorporadoras. Atualmente, quase 100 grandes empresas já utilizam a IA da Morada.ai, como Direcional, Morar, Patrimar, Cury e Novo Lar. Neste mês, a startup atingirá a marca de 500 mil pessoas atendidas por seus chamados “agentes generativos”, consolidando-se como a maior IA do setor. Estima-se que a Morada.ai já tenha participado da comercialização de 4 mil imóveis. O valor aportado servirá para impulsionar e acelerar o crescimento do negócio, com a meta de atingir 700 incorporadoras em três anos.

R$ 100 mi em antecipação de aluguéis. A CashGO, fintech que trabalha com a antecipação de aluguéis, tem colhido ótimos resultados a partir de sua estratégia de integração com os principais sistemas de gestão (ERPs) utilizados pelas imobiliárias. Recentemente, a empresa atingiu o marco de R$ 100 milhões em originação de crédito, no acumulado até 2024. A antecipação de aluguel ofertada pela CashGO é rápida e sem burocracia. Com a funcionalidade, os proprietários de imóveis podem antecipar até 24 meses de aluguéis, de forma digital, com o valor disponibilizado em até 24h. Mais de 800 imobiliárias já utilizam a CashGO. Dados coletados a partir dessas empresas mostram que a utilização da funcionalidade foi capaz de aumentar em até 20% a captação de novos locadores.

Estamos de olho

Mercado imobiliário europeu aquecido. Os preços das casas na União Europeia subiram pela primeira vez em mais de um ano, impulsionados pela redução nas taxas de financiamento. O Banco Central Europeu reduziu a taxa hipotecária de 4% para 3,5%. Segundo dados publicados pelo Eurostat, o valor das residências no bloco europeu aumentou 1,3% no segundo trimestre, em relação ao mesmo período do ano anterior. Da mesma forma, nos EUA, a primeira queda nos juros em quatro anos incentiva o imobiliário local e atrai investidores brasileiros. RBR, Invisto e MRV são algumas das empresas que atendem à demanda de clientes brasileiros.

Longa espera por moradia no RS. Cinco meses após as enchentes, a entrega de novas casas no estado não passa de 500 unidades. Devido à falta de terrenos, à burocracia e até às eleições municipais, os governantes demoram a oferecer uma resposta efetiva às consequências da tragédia. A construção de unidades do MCMV dura, pelo menos, um ano, sendo de 2 a 3 meses apenas para aprovar o projeto. A estimativa é que 10 mil casas foram destruídas e 190 mil foram danificadas na tragédia. 

O legado do Ipiranga. Em artigo exclusivo para o Imobi Report, a sócia-proprietária da Refúgios Urbanos, Ana Shaida, fala sobre esse bairro da Zona Sul de SP. A região é um marco da história nacional, onde passado e presente coexistem de forma harmônica, oferecendo qualidade de vida e cultura. De acordo com ela, é essencial que os corretores compreendam essa dualidade para destacar as diversas oportunidades do bairro. O Ipiranga tem registrado um significativo crescimento imobiliário, com empreendimentos modernos e de alto padrão valorizando ainda mais a região.

Agenda

O CIMI360 está chegando! E assinantes Imobi Report têm ingresso com 20% de desconto. Dias 15, 16 e 17 de outubro de 2024, confira de perto o que acontece quando mentes visionárias se unem, para fazer do Brasil o nº1 do mercado imobiliário. As MasterClasses e as mais de 90 oficinas imersivas esperam por você, no Distrito Anhembi em São Paulo. Acesse cimi360.com.br para saber mais ou COMPRE AQUI o seu ingresso. Até lá!

IA no mercado imobiliário. A CUPOLA vai promover, a partir desta semana, um treinamento sobre inteligência artificial para imobiliárias. A primeira aula será gratuita e transmitida na quarta-feira (09/10), às 19h, pelo Youtube. Quem vai ministrar a aula é o especialista no assunto, Jota Baptista, com mediação do sócio e diretor de educação da CUPOLA, Michel Prado. Os participantes desta aula vão receber, também gratuitamente, o ebook “Caixa de ferramentas – IAs para profissionais imobiliários”. Não fique de fora, inscreva-se agora!

Últimas vagas para o Aluguel Master. Essa é a última oportunidade para participar do programa de treinamento e imersão para líderes de locação imobiliária, promovido pela CUPOLA. Os encontros presenciais vão acontecer em Curitiba, nos dias 24 e 25 de outubro, das 8h às 18h. O programa também inclui aulas on-line exclusivas. Faça a sua inscrição e garanta a sua vaga!