Avaliação de imóveis: inteligência artificial promete otimizar negócios

A precificação inconsistente é um dos maiores gargalos do mercado imobiliário brasileiro. É comum que o valor da avaliação de imóveis apresente grande variação entre diferentes imobiliárias e avaliadores. 

A baixa assertividade na formulação de preços impacta negativamente os negócios no país. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o processo de venda de um imóvel leva em média 16 meses no Brasil. Já nos Estados Unidos, o tempo médio é de apenas 3 meses, segundo a plataforma Zillow.

Para lidar com este desafio, a inteligência artificial (IA) se apresenta como uma alternativa promissora. Os dois grandes unicórnios do mercado brasileiro, QuintoAndar e Loft, já contam com iniciativas que prometem facilitar a precificação de imóveis. 

Entre as principais vantagens sobre o modelo tradicional, estão o cruzamento de dados e a possibilidade de comparação com imóveis de perfil semelhante.

Conversamos com as duas proptechs para conhecer melhor as iniciativas. Em um primeiro momento, fica claro que a maior confiabilidade da avaliação de imóveis pode gerar mudanças importantes para o fluxo de negócios no Brasil.

QuintoAndar tem opções para otimizar precificação

No caso do QuintoAndar, os proprietários podem utilizar a Calculadora QuintoAndar e a ferramenta Preço Certo. Ambas utilizam inteligência artificial para precificar os imóveis da plataforma. 

“A inteligência artificial vem beneficiando cada vez mais o mercado imobiliário em várias etapas da transação, da busca ao atendimento ao cliente. Já utilizamos esse sistema para precificação de imóveis desde o lançamento das Calculadoras do QuintoAndar, em 2021, uma das pioneiras do mercado”, conta Gabriela de Lima, VP de Produto do QuintoAndar.

São consideradas as características de milhares de imóveis para calcular um preço a partir de informações fornecidas pelo proprietário, como metragem, localização, valor do condomínio e IPTU.

“É de extrema importância que os proprietários e administradores imobiliários realizem uma análise minuciosa do mercado e estabeleçam um preço justo e competitivo para seus imóveis, maximizando as chances de um alugar ou vender rápido. Sobrevalorizar o aluguel do imóvel o exclui do interesse de uma parcela significativa de inquilinos potenciais, reduzindo sua liquidez”, afirma Pedro Capetti, especialista de Dados no QuintoAndar.

De acordo com Capetti, a precificação elevada para “testar” o mercado é algo problemático para o proprietário, mesmo que ele pretenda corrigir o valor mais tarde. “Isso porque o pico de atratividade do imóvel acontece nas primeiras semanas”, explica. 

“Nosso modelo segue em constante evolução. Recentemente, adicionamos recursos de visão computacional para refinar a precificação com base nas fotos que temos sobre o imóvel. Também temos dados dos valores de contrato tanto para aluguéis quanto para venda de imóveis e descobrimos que ao unir essas duas bases, conseguimos obter uma melhoria na predição tanto do preço de aluguel, quanto do preço de venda”, salienta Gabriela.

Um estudo publicado em julho pelo QuintoAndar utilizando os dados colhidos em sua plataforma mostra o impacto da avaliação de imóveis incorreta para aluguel e venda. O levantamento aponta que, a cada 10 imóveis pesquisados, 4 estão com precificação acima do recomendado. Os dados do estudo foram coletados entre julho de 2022 e abril de 2023 e se referem a todos os imóveis publicados na plataforma.

Segundo a pesquisa, o sobrepreço faz com que os imóveis disponíveis para aluguel demorem 16% a mais para serem negociados, com desconto de até 44% sobre o valor de anúncio. Já para a compra e venda, apenas 1 a cada 10 imóveis é transacionado com preço acima do recomendado. Por outro lado, os imóveis com precificação adequada corresponderam a cerca de 70% das vendas no período avaliado.

Loft: ferramenta faz a avaliação de imóveis em dezenas de cidades

A Loft, plataforma focada na compra e venda de imóveis, criou uma ferramenta que apoia os anunciantes a encontrarem o preço de venda ideal.

A Calculadora de Preços Loft faz a análise do valor de anúncios publicados e de transações de imóveis. São consideradas também a região e imóveis de perfil próximo. A partir disso, a ferramenta fornece uma sugestão de preço alinhada ao mercado pesquisado. Também são indicadas quais as informações utilizadas para calcular este preço.

“Nosso mercado é carente de ancoragem e isso é um importante apoio ao trabalho de imobiliárias e corretores ao precificar com maior precisão o seu portfólio. Também é um apoio para a argumentação de vendas. Logo, aumenta a liquidez do estoque e subsidia as estratégias que a empresa pretende adotar”, afirma Rodger Campos, economista urbano e líder de estratégia na Loft.

O aprendizado da calculadora é baseado no treinamento via machine learning, tendo em seu histórico a leitura de milhões de anúncios e transações e concretizadas. Segundo a Loft, a precisão é alta e tem índice de acerto compatível ao observado na Zillow. A proptech também afirma que, em testes realizados pela empresa, a precificação correta fez com que imóveis recebessem até 4 vezes mais ofertas.

A Calculadora foi inicialmente implantada nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Recentemente, a Loft anunciou que a ferramenta está disponível em mais 30 cidades, incluindo novos estados, como Paraná e Santa Catarina.