Conservação do imóvel não é gasto, e sim investimento para quem aluga

O mercado imobiliário tem começado a debater um tema muitas vezes negligenciado na locação: a conservação do imóvel no longo prazo.

Por um lado, os danos mais imediatos decorrentes do aluguel (pintura avariada, mobília quebrada, vazamentos) costumam ter grande atenção na hora da desocupação. De outro, o mesmo cuidado não se repete com a deterioração natural causada pela ação do tempo (rachaduras, maçanetas desgastadas, pisos riscados, rejuntes ressecados, sifão velho, peças que não encaixam etc). 

A lógica é a seguinte: se a avaria não é capaz de comprometer o uso do imóvel, deixa-se como está. Afinal, os proprietários costumam ser reticentes a gastar com manutenção preventiva, e as imobiliárias fogem dos reparos por gerar desgaste e pela pressa em locar novamente e voltar a obter receitas. 

Porém, essa prática traz danos colaterais que no longo prazo resultam em prejuízo: um imóvel deteriorado pelo tempo tem valor de aluguel reduzido, leva mais tempo para sair da prateleira e provoca aumento dos chamados do inquilino para manutenção e reparos durante a locação. 

“As imobiliárias se concentram em entregar o imóvel nas mesmas condições do início da locação, como determina a Lei do Inquilinato. Ainda assim, é comum o proprietário ficar insatisfeito ao ver o estado quando retorna ao imóvel depois de alguns anos. Por isso é preciso pensar em estratégias para fidelizar esse proprietário e agregar valor à administração imobiliária”, afirma Denise Vieira, consultora, ex-dona de imobiliária e sócia da CUPOLA, que deu uma palestra sobre envelhecimento de imóveis no no ICXP Aluguel, evento sobre locação realizado pelo Imobi Report e pela CUPOLA no mês passado.

Entre as sugestões de Denise para as imobiliárias estão a realização de uma vistoria extra ao final da locação focada em sugerir melhorias ao proprietário, a retenção de parte do aluguel para investimentos em melhorias e a coleta sistemática de impressões das equipes de manutenção e também dos visitantes (possíveis inquilinos) e sobre o estado da moradia e pontos de deterioração. 

Ainda são poucas as imobiliárias que implantaram práticas de rotina voltadas à conservação do imóvel. Um bom exemplo é do Cibraco, de Curitiba, que tem 1.700 imóveis administrados. 

A empresa tem uma política de atenção ao envelhecimento do imóvel que inclui a coleta de um fundo de reserva para o proprietário aplicar em melhorias no momento da desocupação e a criação um ícone de fácil entendimento (um semáforo com as cores verde, amarela e vermelha) para sinalizar o estado de conservação do imóvel ao final do contrato de aluguel. 

Segundo o diretor-presidente Sidney Axelrud, cerca de 80% dos proprietários executam algum tipo de melhoria no imóvel ao serem confrontados com as cores amarela ou vermelha. “Essa comunicação muito simples acelerou a velocidade de locação, nos aproximou dos proprietários e manteve os inquilinos bem satisfeitos”, afirma.

Em entrevista ao Imobi Report, Sidney e a supervisora comercial da Cibraco, Elisa Dedavid, comentam as práticas da imobiliária para estimular os proprietários a cuidar bem e rentabilizar melhor seu patrimônio. Confira: 

Imobi Aluguel: Como tem sido a receptividade dos proprietários com o recurso do “semáforo” que indica o estado de conservação dos imóveis? 

Sidney Axelrud: Muito positiva. Nós criamos isso há três ou quatro anos porque tínhamos em nossa carteira de locação cerca de 35% de imóveis antigos, que tinham boa procura e alta velocidade de locação, já que normalmente eram bem localizados. 

Mas percebemos que alguns desses imóveis vinham para a empresa e ficavam na prateleira, não locavam, porque o estado de manutenção deles não estava legal. E com isso acabamos criando um negócio muito básico, muito simples, que é o sinaleiro de trânsito. 

Quando o angariador traz o imóvel para locação, ele já insere uma cor durante o processo de descrição desse imóvel: verde, se ele está em perfeitas condições; amarelo, quando ele vai alugar como está, mas é preciso atenção em coisas básicas como limpeza, uma troca de carpê ou algo do gênero; e vermelho, para imóveis que precisam de muita manutenção. Alguns desses a gente chegava a recusar colocá-lo em nossa prateleira, porque iríamos passar vergonha com o inquilino. 

E isso nos deu uma velocidade muito bacana. A grande maioria dos proprietários acaba nos escutando e nos autoriza a fazer uma limpeza, a botar um piso vinílico, ou seja, coisas básicas que aumentaram a velocidade de locação. 

Imobi Aluguel: Muitas vezes as observações dos interessados em locar o imóvel são perdidas, especialmente quando o negócio não é fechado. É importante criar um processo para anotar essas informações e depois direcioná-las ao proprietário que pretenda fazer melhorias?

Elisa Dedavid: Sim, a cada visita junto com o interessado em alugar o imóvel, a gente recebe dois feedbacks, tanto do nosso demonstrador quanto do inquilino interessado. E dependendo desse feedback, nós damos o retorno para o proprietário sobre a razão do imóvel dele não estar locando. 

Pode ser o preço, mas também a conservação ruim do imóvel. O exemplo mais básico de todos é o piso. Só com o trabalho de lixar o piso parquet, por exemplo, o imóvel fica com outra cara. Então conseguimos aumentar o valor de divulgação em R$ 100, R$ 200, e aquele móvel que estava na nossa prateleira há mais 6 meses agora pode ser locado em 15 dias. 

Posso dar o exemplo de um proprietário nosso que tem 55 imóveis com perfil de estudantes. Mais da metade deles tinha piso carpê. Conforme a gente vai alugando, sugerimos ao proprietário que vá trocando o piso. Hoje, dessa carteira dele, 51 estão locados e quatro estão em divulgação. Assim que ele fizer a troca de piso, esses imóveis em divulgação vão alugar em menos de 15 dias. Então, é claro que existe um investimento por parte do proprietário, mas o retorno dele é garantido.

Imobi Report: A Cibraco criou uma espécie de fundo de conservação do imóvel para proprietários. Como funciona essa cobrança?

Sidney Axelrud: A gente sugere a grandes grupos ou empresas familiares que tenham vários imóveis que destinem um percentual de sua receita para a manutenção, pode ser 5% ou outro percentual que achem interessante para não comprimir a renda. 

Com esse dinheiro, à medida que esses imóveis vão desocupando, vamos fazendo a manutenção e isso aumenta muito a velocidade da locação. 

O dono do imóvel conta com a reserva tanto na desocupação quanto para um reparo emergencial que seja ônus dele, como um cano estourado. Mas sempre sugerimos que ele reserve um valor para que invista no imóvel. 

Eu brinco com os proprietários que ninguém gosta de perder dinheiro, mas isso é do jogo; agora, deixar de ganhar beira a inconsequência. É preciso ficar muito esperto para não deixar bons imóveis parados na prateleira.

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. 

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