Setor imobiliário unido por fator redutor na Reforma Tributária 3
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[274] Setor imobiliário unido por fator redutor na Reforma Tributária

Atuar com maior ênfase em um determinado bairro ou região é uma das estratégias mais eficazes de nicho no mercado imobiliário. Quer saber mais sobre o assunto? Assista à live “Desmistificando o nicho: diminua seu público, aumente as vendas”, com participação do fundador e CEO da Domum Imobiliária, Alexandre Quero, e do CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck. O evento on-line e gratuito acontece nesta quarta-feira (10/07), às 19h, com transmissão pelo Youtube da CUPOLA. Inscreva-se aqui para receber o link de acesso. A live é uma das atividades prévias à Imersão Gestão de Vendas Imobiliárias, que acontece em Curitiba no fim de agosto. O evento é direcionado aos profissionais que desejam alcançar a alta performance na comercialização de imóveis prontos. Saiba mais!

O projeto de regulamentação da reforma tributária, que está em discussão na Câmara dos Deputados, pode ser votado ainda nesta semana, até o dia 11/07. A versão atual do documento eleva a carga de tributos incidente sobre o mercado imobiliário. Na semana passada, o setor conquistou uma vitória parcial, já que a previsão era um aumento de tributos ainda maior. Entidades representativas da área seguem mobilizando-se para um projeto neutro, ou seja, que não acarrete penalização ao setor e, consequentemente, um acréscimo no preço das moradias. 

De acordo com documento divulgado pelo Cofeci, a incidência de carga tributária sobre o imobiliário, atualmente, varia de 6,4% a 8%. Com a Reforma Tributária, o governo estima que a soma das alíquotas do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) fique em 26,5%. Na versão do projeto encaminhada pelo Ministério da Fazenda, havia uma previsão de desconto para as empresas do setor imobiliário de 20% sobre essa alíquota.  

Após intensa mobilização, na semana passada, o grupo de trabalho sobre o assunto na Câmara alterou o texto para possibilitar um redutor maior, de 40% para incorporadoras e construtoras (resultando, portanto, na alíquota de 15,9%) e de 60% nas operações de aluguel, cessão onerosa e arrendamento entre pessoas jurídicas (resultando na alíquota de 10,6%). A mudança, evidentemente, não agradou às entidades representativas, uma vez que a compra de imóveis terá carga tributária 100% maior e os aluguéis, 34% maior. 

Conforme cálculos apresentados pela CBIC, seria necessário um redutor de 60% para incorporadoras e construtoras e de 80% para locação. Caso o texto não seja alterado, estima-se que o impacto sobre o valor dos imóveis com preço de aproximadamente R$ 500 mil seja de 30,7%. O ajuste é ainda maior para imóveis com valores superiores, podendo chegar a 51,7%. A CBIC ainda apresenta outros sete pleitos que considera necessários para uma reforma neutra e que evite um movimento de judicialização no futuro. 

O presidente da CBIC, Renato Correia, reconhece que houve avanços em alguns pontos, mas eles são insuficientes para a obtenção de uma reforma neutra. O presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, destaca que a proposta atual nega o preceito constitucional da moradia. Ele convoca que toda a categoria se una e pressione os parlamentares por mudanças. O coordenador na CBCSI (Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários) e presidente do Secovi-RJ, Pedro Wähmann, conta que as entidades do setor debateram amplamente o assunto com os legisladores e solicita que profissionais do setor ajudem na mobilização. 

Outras duas modificações apresentadas no relatório do grupo de trabalho da Câmara referem-se aos redutores sociais e à base de cálculo para a tributação. No texto original, estava previsto um redutor de R$ 100 mil por bem imóvel. Esse montante será descontado do valor sobre o qual será calculada a tributação. No parecer dos deputados, foi criado um redutor extra de R$ 30 mil para a compra de terrenos a serem utilizados para moradias populares. Para aluguel, o redutor será de R$ 400. Além disso, a tributação será calculada sobre o valor da operação, e não sobre o valor de referência do imóvel. Mais uma mudança é que as construtoras e incorporadoras não poderão se apropriar de créditos do IBS e da CBS nas aquisições de materiais de construção. 

Vendas e Locação

Preço dos imóveis sobe 3,6% no primeiro semestre. Segundo o índice FipeZap, o preço médio dos imóveis residenciais no Brasil teve alta superior à inflação, que ficou em 2,67% no período. Considerando apenas o mês de junho, o aumento foi de 0,61%, uma desaceleração em relação a maio (0,74%). Nos últimos 12 meses, a valorização acumulada foi de 6,17%, também acima da inflação, de 4,41%. Das 16 capitais monitoradas, Curitiba (PR) foi o local onde os imóveis mais se valorizaram nos primeiros seis meses do ano, com aumento de 10,13%. Em Belo Horizonte, que também é um dos destaques, a imobiliária líder na cidade, a Prolar, reportou um crescimento de 40% no VGV do primeiro trimestre. 

MCMV segue líder em SP. O Secovi-SP divulgou a pesquisa de maio do mercado imobiliário. Na capital, foram comercializadas 7.630 unidades residenciais novas e o VGV chegou a R$ 3,6 bi. No período, 66% das unidades lançadas e 55% das vendidas se enquadram no Minha Casa, Minha Vida. Imóveis com 2 dormitórios, na faixa entre 30 m² e 45 m² de área útil e valores de até R$ 264 mil estão na liderança.

Valorização das casas. Conforme dados do CRECI-SP, residências têm se destacado na cidade conhecida como selva de pedras. Em março, 33% das vendas imobiliárias em SP foram casas. O plano diretor do município protege esse tipo de habitação em algumas regiões. Exemplo é o Jardim Europa, onde o metro quadrado pode atingir R$ 40.000. Já bairros como Jaraguá e São Miguel Paulista abrigam casas mais acessíveis. Para saber mais sobre os bairros da capital paulista, é possível acessar uma ferramenta composta por cinco mapas interativos, disponibilizada pelo Estadão. Estão incluídas informações detalhadas sobre zoneamento, preços médios do metro quadrado e até a incidência de crimes.

No Modo Avião desta semana, o sócio-proprietário da Gonzaga Imóveis, Guilherme Gonzaga, conta como a criação de um setor de gestão corporativa possibilitou a reestruturação dos processos e a redução dos custos operacionais em 36%, em apenas 12 meses. Gonzaga é um dos palestrantes confirmados do CUPOLA Conference Aluguel, que acontece no dia 07 de agosto. No evento, ele vai detalhar como esses resultados incríveis foram possíveis. A conferência é destinada às imobiliárias e profissionais que querem se atualizar sobre as melhores estratégias e tendências para uma operação de locação. 

Outro palestrante confirmado para o CUPOLA Conference Aluguelé o advogado e especialista em direito imobiliário, Arthur Thomazi. Nesta terça-feira (09/07), às 19h, ele participa da live “Descomplicando a cobrança na locação: inadimplência e desocupação”, com a também advogada, sócia e consultora da CUPOLA, Denise Vieira. Durante a live, serão sorteados cinco ingressos presenciais para a conferência. Não perca essa oportunidade! Inscreva-se aqui para receber o link de acesso. 

Especial loteamentos. O Estado de S.Paulo publicou uma série de conteúdos especiais sobre o tema. Conforme estimativas do presidente da Associação das Empresas de Loteamento Urbano (Aelo), Caio Portugal, as vendas e lançamentos de lotes para moradias no Brasil devem crescer até 5% em 2024. Agentes do estado de SP, que concentra metade das empresas que atuam no segmento, enfrentam desafios relacionados a burocracia e fontes de financiamento. Um estudo mostra que o tempo médio para obtenção de licenças para iniciar vendas é de 43 meses. Campinas, epicentro dos lançamentos, destaca-se em relação às vendas e também ao estoque. 

Cooperativismo como alternativa de crédito imobiliário. esgotamento de fontes tradicionais, como FGTS e poupança, faz com que construtoras busquem recursos junto às cooperativas. O segmento de baixa renda, que até então estava refém das taxas mais baratas fornecidas pela Caixa, agora consegue redução de 30% nos imóveis adquiridos com auxílio de cooperativas.

Na mira dos investidores. A expansão dos lançamentos previstos para este ano reforça a possibilidade de negócios com investidores imobiliários. O CEO da Alpha Inco e da SharkBank, João Gondim Tubarão, ressalta a importância de compreender as particularidades de cada tipo de investidor, para oferecer negócios personalizados e explorar novas fronteiras geográficas através de parcerias estratégicas. Em artigo, o cofundador e gestor da Life Capital Partners, Christian Solon de Mello, também sublinha a necessidade de uma abordagem cuidadosa e de conhecimento profundo sobre as dinâmicas locais. Ele cita o exemplo do aumento de preços em Curitiba, que atraiu investidores de diversas regiões. 

Estratégias para captação de imóveis. O marketing digital no mercado imobiliário se concentra na atração de locatários e compradores. No entanto, locadores e vendedores são a verdadeira fonte de receita das imobiliárias, segundo o sócio-diretor da Betha Espaço Netimóveis, Winston Valentim. Nesse sentido, o Head de Estratégia na Startup EEmovel Brokers, Guilherme Carnicelli, sugere que é necessário estruturar um funil de captação de imóveis. Os dois especialistas falaram sobre esses e outros insights na live “Estratégias digitais para captação de imóveis”, promovida pelo Imobi Report.

Subsídio no RS. O governo federal financiará até R$ 40 mil da entrada de imóveis na faixa 3 do programa MCMV para os moradores do RS. A meta é entregar 2 mil moradias ainda em julho. A expectativa é que prefeituras e o governo estadual contribuam para ampliar o valor subsidiado. A Caixa já recebeu ofertas de 4,7 mil unidades habitacionais para esse fim. Em relação às unidades em áreas rurais, a previsão é a construção de também 2 mil residências. O governo federal pagará até R$ 86 mil/unidade.

No podcast Vem Pra Mesa desta Semana, Sergio Langer recebe o fundador do HUB Nogueira, Armando Nogueira. Ele fundou, em 2014, a imobiliária com maior VGV no Nordeste atualmente. No episódio, ele fala sobre as imobiliárias associadas ao Hub Nogueira, que se conectam em busca de colaboração e crescimento.

Construção e Incorporação

‘Minirrevisão’ prossegue em SP. Recentes alterações na Lei de Zoneamento de SP, aprovadas pela Câmara, estão redefinindo o cenário urbano ao redor do Jockey Club. Um dos pontos controversos é a transformação de parte da Zona Exclusivamente Residencial (ZER) em Zona Mista (ZM), permitindo a construção de prédios de até 28 metros de altura. Essa mudança, além de facilitar futuros empreendimentos, fortalece um projeto de condomínio de casas, cujos valores variam de R$ 1,8 milhão a R$ 3,9 milhões. A modificação na lei, que agora aguarda sanção do prefeito Ricardo Nunes, visa corrigir problemas identificados na versão anterior do mapa legal da cidade, introduzindo novas classificações.

Demolições dão lugar a apartamentos de R$ 18 mi no Itaim Bibi. Mediante à falta de terrenos, a estratégia de demolir construções antigas tem sido viável no bairro que é considerado o mais caro de SP. O preço médio do metro quadrado na região alcança R$ 17,5 mil. Essas condições produziram uma escalada de preços de 10% nos últimos dois anos e criaram uma região atrativa para incorporadoras e construtoras do segmento de alto padrão.

Prazo para habilitação de incorporações do MCMV. A Receita Federal prorrogou, de 1º de julho de 2024 para 1º de janeiro de 2025, o prazo para habilitação de incorporações imobiliárias e construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos programas MCMV e Casa Verde e Amarela, em regimes especiais de tributação para pagamento unificado de tributos. O Regime tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Techs

Pipeimobi capta R$ 2,5 mi da Domo.VC. O empreendedor Roberto Nascimento está a frente da empresa que busca digitalizar o mercado imobiliário. No ano passado, a proptech de Nascimento já havia arrecadado R$ 1,6 mi com investidores anjo. Com isso, desenvolveu um dashboard em que é possível, entre outras funcionalidades, ter acesso a modelos de contratos e comunicar-se com cartórios e agentes de financiamento. O novo aporte vai permitir a implementação de serviços bancários também para o corretor, para o extrato e saque das comissões. Entre as empresas que já utilizam o sistema estão a Loft e as imobiliárias do seu marketplace, a Lopes e suas franqueadas e a Auxiliadora Predial.

Funding para moradia popular. A fintech Versi está fornecendo capital de giro para incorporadoras de moradia popular no Brasil. A empresa localizada em Joinville (SC) levantou recursos que impulsionaram um faturamento conjunto de R$ 1 bilhão para suas parceiras em 2023. De 2019 a 2023, a empresa apresentou um crescimento médio de 43% e projeta atingir R$ 450 milhões de capital sob gestão em três anos.

Mapa das Construtechs e Proptechs Brasil. Na comparação entre as edições de 2023 e de 2024 do mapa produzido pela Terracotta Ventures, o número de startups brasileiras classificadas como Construtechs e Proptechs aumentou 13,5%, o que demonstra que o segmento está aquecido. O cofundador da Terracotta, Marcus Anselmo, reforça que é importante que as imobiliárias e corretores tenham, ao menos, conhecimento sobre as tendências e inovações disponíveis. Nesta ano, o Mapa aponta três grandes tendências: PropCo, Shortstay e Construção Offsite.

Mundo

Zona do euro demostra recuperação. O preço das residências na região teve aumento de 0,4% no 1º trimestre, puxado pelos países do Sul e do Leste da UE, segundo relatório da Eurostat. Na contramão, a Dinamarca registrou a maior queda, de 2,5%. Na França, os preços caíram em 2,1% e, na Alemanha, 1,1%. Os resultados negativos foram compensados por fortes altas em países como Bulgária, Hungria, Polônia, Lituânia, Noruega e Espanha.

‘Cidade utópica’. Cayalá, na Guatemala, está em evidência ao se destacar como um projeto residencial exclusivo que atrai os mais ricos do país. Inaugurada em 2011, essa “cidade planejada” abrange 21 hectares e é um exemplo do neourbanismo, com edifícios de até cinco andares e ruas largas. O objetivo é que tudo esteja acessível a uma caminhada de 10 minutos. Cayalá também oferece áreas públicas, lojas, clínicas e restaurantes, “desafiando as normas ao abrir suas portas para visitantes de diferentes estratos sociais”, defende o seu diretor, Pedro Pablo Godoy.

Califórnia põe fim às taxas ocultas de hospedagem e locação. Válida desde 1º de julho, a nova lei estadual obriga que as empresas incluam todos os encargos e cobranças de última hora no preço anunciado (e visível). A medida garante transparência e evita sustos com a conta final. Outra legislação, efetiva a partir da mesma data, mira especificamente os valores, muitas vezes escondidos, de limpeza e administração dos hotéis.

Estamos de olho

Lei do Distrato causa divergências desde sua definição. lei prevê 50% de retenção do valor investido. No entanto, advogados do mercado imobiliário afirmam que a recente legislação não é capaz de garantir segurança, pois as decisões judiciais estão favorecendo compradores, reduzindo as multas para apenas 10%. Defensores dos consumidores afirmam que a norma abre brechas para abuso de poder econômico e enriquecimento sem causa, uma vez que a empresa fica com a propriedade para futuras vendas.

Demissão por negligência na fiscalização. A Prefeitura de SP demitiu um servidor público por negligência na fiscalização de um prédio de luxo localizado no Itaim Bibi. O empreendimento, com 19 andares, foi embargado em fevereiro de 2023, por ter sido construído sem autorização municipal. A demissão do fiscal José Luiz Dias Barreira foi aplicada por violação às normas municipais de fiscalização e ordem pública. A construtora responsável recebeu multa de aproximadamente R$ 2,5 milhões.

Conheça o Edifício Chopin. O prédio vizinho ao Copacabana Palace reúne velhos e novos ricos da sociedade carioca e é famoso pelas festas de Réveillon. Inaugurado em 1956, o edifício é um projeto de Franz Heep e Jacques Pilon, dois dos responsáveis por consolidar a arquitetura moderna no RJ e em SP. Seus moradores dizem que morar lá é mais barato do que em outras regiões da alta zona sul, com a vantagem de ter uma das melhores vistas para o mar.